Ринок нерухомості на півдні України демонструє глибокий розкол. Тим часом як Одеса та Чорноморськ показують впевнений ріст цін на купівлю та оренду житла, Херсон залишається єдиним містом, де вартість квадратного метра та оренди не лише не повернулася до довоєнних показників, а й суттєво знизилася.
Експерти OLX Недвижимість провели масштабне дослідження, порівнявши ситуацію у ключових містах регіону у червні 2021 року та у червні 2026 року. Дані свідчать, що економічні процеси в кожному з міст йдуть по зовсім різних траєкторіях, диктованих безпекою та міграційними потоками.
Одеса: лідер зростання цін
Одеса стала абсолютним лідером з подорожчання нерухомості за останні п'ять років. Медіанна ціна на однокімнатну квартиру у портовому мегаполісі зросла з 941 тисячі гривень (43 тис. доларів) у 2021 році до 2,2 млн гривень (50 тис. доларів) у 2026 році.
У гривневому вираженні це ріст на 138%, а у доларовому еквіваленті — на 47%. Аналогічна ситуація спостерігається і на ринку оренди: вартість довгострокової оренди однокімнатної квартири підскочила з 6,5 тис. гривень до 12 тис. гривень, що становить збільшення на 85%.
Чорноморськ та Миколаїв: різна динаміка
У Чорноморську Одеської області медіанна ціна на житло також показала значний ріст — з 756 тис. гривень до 1,6 млн гривень (+111% у гривні). При цьому у доларовому еквіваленті ріст становив 33%. Ринок оренди тут теж активний: вартість зросла з 4 тис. до 7 тис. гривень (+75%).
У Миколаєві ситуація складніша. У національній валюті ціни на купівлю зросли на 44% (з 626 тис. до 900 тис. гривень), однак у доларах вартість житла фактично впала на 12% — з 23 тис. до 20,2 тис. доларів. Оренда у Миколаєві подорожчала на 75%, як і у Чорноморську, досягнувши позначки у 7 тис. гривень.
Херсон: єдине місто з падінням цін
Херсон залишається аномалією на фоні загального тренду. Це єдине місто півдня, де житло стало дешевшим. Медіанна вартість однокімнатної квартири знизилася з 677 тис. гривень (25 тис. доларів) до 584 тис. гривень (13 тис. доларів). У доларовому еквіваленті падіння становило значні 48%.
Ринок оренди у Херсоні також не відновився: вартість знизилася з 4,5 тис. гривень до 4 тис. гривень (-11%).
Криза пропозиції та попиту
Ситуація з кількістю оголошень на продаж та оренду підтверджує розкол ринку. У Херсоні кількість пропозицій про продаж квартир скоротилася на 92%, а оголошень про оренду — на 90%. Це найглибше падіння серед усіх проаналізованих міст.
У Чорноморську ринок продажів показав ріст кількості оголошень на 5%, однак ринок оренди там практично зник — кількість пропозицій впала на 66%. У Миколаєві, навпаки, спостерігається ріст попиту на оренду: кількість оголошень збільшилася на 15% порівняно з довоєнним періодом.
Експерти зазначають, що у більшості міст півдня ціни на оренду вже перевищили довоєнний рівень, що свідчить про високий попит на житло у безпечних регіонах, тоді як у зонах, де ситуація залишається напруженою, ринок продовжує стагнувати.
