Der Kauf einer Wohnung im Neubau im Jahr 2026 birgt nach wie vor ein Risiko, das Käufer oft zu spät erkennen: Dasselbe Objekt kann an mehrere Personen verkauft werden. In der Ukraine gelten bereits Mechanismen, die solche Schemata erschweren sollen, doch bevor der künftige Eigentümer den Vertrag unterzeichnet, ist es wichtig, die Dokumente zur Wohnung selbst zu prüfen. Wir erklären, wo und was man beachten sollte, um nicht Opfer eines Doppelverkaufs zu werden.

Schutz in neuen Projekten: Registrierung vor der Inbetriebnahme des Gebäudes

Heute ist es deutlich einfacher, sich vor einem Doppelverkauf einer Wohnung zu schützen – vor allem bei Neubauten, deren Bau nach dem 10. Oktober 2022 begonnen hat. Der entscheidende Unterschied solcher Projekte besteht darin, dass die künftigen Wohnungen bereits vor der Inbetriebnahme des Gebäudes registriert werden. Das bedeutet, dass das Objekt bereits in einer frühen Phase eine „digitale Spur“ erhält und ein Versuch, dieselbe Wohnung an zwei Käufer zu verkaufen, technisch und rechtlich erschwert wird.

Portal und Register: Zwei Prüfwerkzeuge

Das erste Werkzeug ist das Portal des einheitlichen staatlichen elektronischen Systems im Bereich des Bauwesens. Über die Identifikationsnummer des Objekts können dort die Baudokumente geprüft werden: Informationen zum Grundstück, zur Baugenehmigung, zum Projekt und zum aktuellen Status des Objekts. Auf demselben Portal ist es wichtig sicherzustellen, dass die Wohnung nicht zum Garantieanteil gehört – solche Wohnungen darf der Bauträger vor der Inbetriebnahme des Gebäudes nicht verkaufen. Das zweite Werkzeug ist das Staatliche Register der Rechte an Immobilien. Über die Registrierungsnummer der künftigen Wohnung kann man dort die Fläche des Objekts, den Eigentümer und Informationen über mögliche Belastungen einsehen.

Ältere Projekte: Wo der Schutz schwächer ist

Bei Wohnraum in älteren Projekten ist die Lage deutlich schwieriger, da der beschriebene Schutzmechanismus dort fehlen kann. In diesem Fall muss der Käufer die Dokumente des Bauträgers, die Baugenehmigung sowie mögliche Arreste oder Pfandrechte am Objekt manuell und sorgfältiger prüfen. Gerade bei solchen Geschäften bleibt das Risiko eines Doppelverkaufs oder des Verkaufs einer belasteten Wohnung am höchsten.

Abgleich der Merkmale und die Rolle eines unabhängigen Anwalts

Gesondert sollten die Merkmale der Wohnung mit den Dokumenten abgeglichen werden – manchmal verrät sich Betrug durch einfache Arithmetik. Wenn Ihnen beispielsweise eine Wohnung im 20. Stockwerk verkauft werden soll, das Gebäude aber nur 18 Stockwerke hat, ist dies ein offensichtlicher Grund, das Geschäft zu stoppen und die Situation aufzuklären. Bei Zweifeln ist es besser, die Dokumente vor der Vertragsunterzeichnung einem unabhängigen Anwalt zur Prüfung zu übergeben, nicht danach.

Marktkontext: Nachfrage nach „Einzimmerwohnungen“ und Preise in Kiew

Diese Prüfungen sind umso wichtiger, da der Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt hoch bleibt. Laut zuvor veröffentlichten Daten bleibt der Wettbewerb um Einzimmerwohnungen in der Ukraine auf hohem Niveau: Auf dem Mietmarkt übersteigt die Nachfrage nach solchen Wohnungen die Nachfrage auf dem Kaufmarkt um das Vierfache, und in einigen Regionen bewerben sich mehr als 40 potenzielle Mieter um eine Wohnung. Gleichzeitig werden Immobilien in Kiew trotz des Krieges nicht billiger: Im Durchschnitt kosten Einzimmerwohnungen etwa 70.000 Dollar, Zweizimmerwohnungen mehr als 100.000 Dollar. Der hohe Transaktionswert macht die Dokumentenprüfung zu einer Pflicht, nicht zu einer Formalität.