Steuer auf kriegsgeschädigte Wohngebäude: Die ukrainische Finanzbehörde erklärt, wer und wann von der Zahlung befreit ist

Die Staatliche Steuerverwaltung der Ukraine (GNS) hat eine ausführliche Erläuterung zur Befreiung von der Immobiliensteuer für Eigentümer veröffentlicht, deren Immobilien durch Kampfhandlungen beschädigt wurden. Laut RBC-Ukraine ist die Begünstigung nicht automatisch und gilt ausschließlich für Objekte, deren Schadensfall im Staatlichen Register der durch die bewaffnete Aggression Russlands beschädigten und zerstörten Vermögenswerte erfasst ist. Die Erläuterung betrifft sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude, die seit dem 19. Februar 2014 beschädigt wurden, und betrifft Millionen von Eigentümern in den Grenz- und zuvor besetzten Regionen.

Welche Schadenskategorien einen Anspruch auf die Begünstigung begründen

Die Rechtsordnung unterscheidet klar zwischen beschädigtem und zerstörtem Vermögen. Als beschädigt gilt ein Objekt, das durch Generalsanierung, Rekonstruktion oder Restaurierung wiederhergestellt werden kann. Als zerstört gilt ein Objekt, dessen Wiederherstellung unmöglich oder wirtschaftlich unvernünftig ist. Den Anspruch auf eine vollständige Befreiung von der Immobiliensteuer haben Eigentümer von Objekten der Kategorie II (Schadensgrad 41–80 %) und der Kategorie III (81–100 %). Für Objekte der Kategorie II ist zusätzlich die Stilllegung während der Reparaturarbeiten erforderlich. Wenn die Wohnung nur geringfügige Schäden erlitten hat und weiterhin nutzbar ist und nur eine Instandhaltung erfordert, gilt ein anderer Mechanismus: Die lokalen und militärischen Verwaltungen können einen reduzierten Steuersatz festlegen oder den Eigentümer vollständig von der Zahlung befreien; eine solche Begünstigung wird jedoch nicht automatisch angewendet und erfordert eine separate Entscheidung der zuständigen Behörde.

Gültigkeitsdauer der Begünstigung und deren Beendigung

Die Steuerbegünstigung gilt ab dem 1. des Monats, in dem der Schadensfall in das staatliche Register eingetragen wurde, bis zum 1. des Monats, der auf den Monat folgt, in dem das Objekt repariert, wiederhergestellt und offiziell als nutzbar anerkannt wurde. Nach Wiederaufnahme der Nutzung des Vermögens wird die Steuerpflicht des Eigentümers in vollem Umfang wiederhergestellt. Der Begünstigungszeitraum ist somit nicht an das Kalenderjahr, sondern an die konkreten Daten der Schadensfeststellung und der Abschluss der Wiederherstellungsarbeiten gebunden, was ihn für jedes Objekt individuell macht.

Wer Angaben einreichen kann und über welche Kanäle

Angaben über beschädigtes Vermögen können sowohl natürliche als auch juristische Personen in das Register eintragen, deren Immobilien seit dem 19. Februar 2014 durch Kriegshandlungen beschädigt wurden. In der Praxis erfolgt die Schadensfeststellung und die Einreichung des Antrags auf Entschädigung über die Mobile-App „Diia“ im Rahmen des staatlichen Programms „єВідновлення“. Entscheidende Bedingung: Das Objekt muss zuvor in das Staatliche Register der Rechte an Immobilien eingetragen sein. Ohne einen Eintrag in diesem Register ist es nicht möglich, den Prozess der Schadensfeststellung und damit den Erhalt der Steuerbegünstigung fortzusetzen. Eigentümer, deren Immobilien vor Beginn der Kampfhandlungen nicht registriert waren, müssen zunächst das Verfahren der Erstregistrierung des Rechts durchlaufen.

Kontext: Das allgemeine Steuersystem für Immobilien ab 2026

Die Erläuterung der GNS erfolgte vor dem Hintergrund, dass in der Ukraine ab dem 1. April 2026 aktualisierte Regeln für die Zahlung der Immobiliensteuer in Kraft traten, insbesondere im Hinblick auf die sogenannten „Mehrqadratmeter“ – die Fläche, die die festgelegten Normen überschreitet. Für die meisten Eigentümer bedeutet dies eine Neuberechnung des Grundsteuersatzes und eine mögliche Erhöhung der Steuersumme. In dieser Situation erhält die Erläuterung zur Begünstigung für kriegsgeschädigte Wohngebäude besondere praktische Bedeutung: Eigentümer in den betroffenen Regionen müssen sicherstellen, dass ihre Objekte korrekt im Schadensregister erfasst sind, damit sie keine Immobiliensteuer für eine Immobilie zahlen, die faktisch unbrauchbar ist. Experten empfehlen den Besitzern beschädigter Immobilien, den Status ihres Objekts im Register zu überprüfen und bei Bedarf die lokale Militärverwaltung oder die Steuerbehörde zur Klärung des anwendbaren Steuersatzes zu kontaktieren.

Praktische Empfehlungen für Eigentümer

Die GNS betont, dass der Eigentümer für den Erhalt der Begünstigung keinen separaten Antrag bei der Steuerbehörde einreichen muss – die Befreiung von der Steuerfestsetzung erfolgt auf Grundlage der Registerdaten. Im Fall geringfügiger Schäden, bei denen die Begünstigung von der lokalen Behörde festgelegt wird, geht die Initiative vom Eigentümer selbst aus: Er sollte die Entscheidung des lokalen Rates oder der Militärverwaltung über die Festlegung eines reduzierten Steuersatzes überprüfen oder sich an die entsprechende Behörde mit der Bitte um deren Anwendung wenden. Den Eigentümern wird auch empfohlen, die Dokumente aufzubewahren, die das Datum der Abschluss der Wiederherstellungsarbeiten und der Inbetriebnahme des Objekts bestätigen, da ab diesem Zeitpunkt die Steuerpflicht wieder eintritt.