Mitte 2026 steht das ukrainische Steuersystem vor einer ernsthaften Herausforderung: Die Einnahmen aus der Immobiliensteuer bleiben trotz einer breiten Steuerpflichtigenbasis kritisch niedrig. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres flossen aus dieser Steuer rund 6,1 Milliarden Hrywnja in die lokalen Budgets. Wie Experten feststellen, entspricht dies lediglich 2,2 % aller Einnahmen in die dezentralisierten Haushalte des Landes. Tatsächlich läuft eine der stabilsten Einnahmequellen für Kommunen aufgrund einer veralteten Berechnungsmethode im Leerlauf.

Disproportion zwischen Fläche und Wert: Das Problem des aktuellen Modells

Das im Jahr 2026 geltende Steuersystem basiert ausschließlich auf der Fläche des Objekts. Gemäß der geltenden Gesetzgebung müssen Eigentümer von Wohnraum, der über die steuerfreie Grundfläche hinausgeht, eine Steuer in Höhe von maximal 1,5 % des Mindestlohns für jeden Quadratmeter des Überschusses zahlen. Die steuerfreien Grenzen sind auf 60 qm für Wohnungen, 120 qm für Einfamilienhäuser und 180 qm für die Gesamtfläche von Wohnung und Haus festgelegt.

Der Vorsitzende des Ausschusses des Verchowna Rada für Finanz-, Steuer- und Zollpolitik, Danylo Hetmantsev, betont, dass dieses Modell eine fundamentale Ungerechtigkeit schafft. Eigentümer von Objekten gleicher Fläche zahlen identische Beträge, unabhängig davon, ob sich ihre Immobilie im elitären Zentrum von Kiew, an einem prestigeträchtigen Kurort oder in einer deprimierten ländlichen Region befindet. „Dieser Ansatz berücksichtigt nicht den tatsächlichen Wert des Vermögens, schafft ungleiche Bedingungen für die Steuerzahler und widerspricht dem Prinzip der gerechten Besteuerung', so der Abgeordnete in einem Kommentar an RBC-Ukraine.

Verzögerte Reform: Der Plan für den Übergang zur Bewertung nach Wert

In der Nationalen Einnahmenstrategie bis 2030 war ein ehrgeiziger Plan für den Übergang zu einer Besteuerung auf Basis des geschätzten Vermögenswerts verankert. Die Umsetzung dieser Reform sollte in klaren Etappen erfolgen: Entwicklung des Bewertungsmechanismus durch den Fonds für Staatsvermögen in den Jahren 2024–2025, die eigentliche Bewertung der Objekte im DRRP in den Jahren 2026–2027 und die Füllung der Informationsdatenbank bis Ende 2027.

Stand August 2026 ist der Zeitplan für die Umsetzung des Plans jedoch überschritten. Die erste Phase der Reform, die mit der Verabschiedung eines Rechtsakts über die Bewertungsordnung im Jahr 2025 hätte abgeschlossen sein sollen, ist faktisch überfällig. Obwohl der Fonds für Staatsvermögen eine Arbeitsgruppe gebildet und ein Projekt für eine Kabinettverordnung erarbeitet hat, wurde das Schlüsseldokument nie unterzeichnet. Dies gefährdet den gesamten nachfolgenden Prozess des Übergangs zu einem gerechten System, der mit der Entwicklung eines neuen Modells durch das Finanzministerium und die Staatliche Steuerverwaltung (DNS) in den Jahren 2027–2028 hätte abgeschlossen sein sollen.

Widersprüchliche Daten

Die Frage, wer genau die Hauptverantwortung für die Verzögerung der Reform trägt, führt zu Uneinigkeit unter Experten und Beamten. Einerseits weisen Vertreter der zuständigen Ausschüsse der Verchowna Rada auf bürokratische Trägheit und fehlenden politischen Willen zur Verabschiedung einer komplexen Kabinettverordnung im Jahr 2025 hin. Andererseits werden in der Expertengemeinschaft Argumente für die technische Unmöglichkeit einer Massenbewertung von Immobilien unter den Bedingungen eines andauernden Krieges und fehlender aktueller Daten zum Zustand der Objekte in Grenzregionen vorgebracht.

Zudem gibt es Diskrepanzen bei den Einschätzungen der potenziellen Einnahmen. Das Finanzministerium prognostiziert, dass der Übergang zur Bewertung nach Wert die Einnahmen in die lokalen Haushalte vervielfachen könnte, doch warnen unabhängige Ökonomen, dass dies zu einem starken Anstieg der Steuerlast für die Mittelschicht führen könnte, wenn nicht die Steuersätze und Vergünstigungen überarbeitet werden. Die Behörden balancieren derzeit zwischen der Notwendigkeit der Haushaltsbefüllung und dem Risiko sozialer Spannungen.

Was Immobilienbesitzer in den nächsten Jahren erwartet

Für die durchschnittlichen Ukrainer bedeutet die aktuelle Situation die Beibehaltung des „flachen' Steuersatzes, der den tatsächlichen Wert ihrer Vermögenswerte nicht widerspiegelt. Wenn die Reform wie geplant im Jahr 2027 gestartet wird, sollten Eigentümer von Luxusimmobilien mit einem erheblichen Anstieg ihrer Steuerverpflichtungen rechnen, während Eigentümer bescheidener Wohnungen in ländlichen Gebieten eine Entlastung erfahren könnten. Bis zur Verabschiedung neuer Regeln und der Fertigstellung der Katasterbewertung bleibt das System jedoch unverändert, was nach Ansicht der Abgeordneten eine ineffiziente Nutzung der Ressourcen der lokalen Selbstverwaltung darstellt.