Eigentümergemeinschaft, Wohnungswirtschaft oder private Hausverwaltung: Wem die Bewohner ihr Haus anvertrauen sollten und wie man doppelte Abrechnungen vermeidet

Die Frage, wem genau die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses anvertraut werden soll, geht weit über eine bloße Alltagsdebatte hinaus: Von der gewählten Form hängen die rechtlichen Rechte der Bewohner, die Qualität der Dienstleistungen und letztlich die Höhe ihrer Nebenkosten ab. In einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine erklärte Tatjana Danilenko, Vorsitzende des Ausschusses der Anwaltsvereinigung der Ukraine für Zivilrecht und Zivilprozess sowie Leiterin einer Anwaltskanzlei, dass die Praxis zeige: Wohnungseigentümer verstehen nicht vollständig, dass sie nicht nur vor der eigenen Tür, sondern auch in den Gemeinschaftsbereichen für den Erhalt des Eigentums sorgen müssen. Genau an diesem Punkt, so ihre Worte, entstehe die zentrale Frage – wem die Hausverwaltung anvertraut werden soll.

Wer ist der «Verwalter» und welche Verwaltungsformen gibt es

Die Juristin erinnerte daran, dass gemäß dem ukrainischen Gesetz «Über das Wohnungswesen und die kommunale Wirtschaft» jedes Mehrfamilienhaus einen Verwalter haben muss. Dies kann sowohl ein externes Unternehmen als auch eine von den Bewohnern selbst gegründete Organisation sein. Laut der Definition im Gesetz «Über Besonderheiten der Ausübung des Eigentumsrechts in einem Mehrfamilienhaus» ist der Verwalter ein Einzelunternehmer oder ein juristischer Unternehmer, der auf Grundlage eines Vertrags mit den Miteigentümern für die Instandhaltung des Hauses sorgt. Danilenko erläuterte zudem, dass die Wohnungswirtschaft (SchEK) ein juristischer Träger ist, der in der Regel als Struktureinheit einer stadtteilbezogenen Hausverwaltungsgesellschaft zur Instandhaltung des Wohnungsbestands fungiert.

Eigentümergemeinschaft (OSMD): Warum Miteigentümer von den Wohnungswirtschaften weggehen

Nach Einschätzung von Experten der kommunalen Wirtschaft bietet die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses (OSMD) gegenüber anderen organisatorisch-rechtlichen Verwaltungsformen eine Reihe von Vorteilen. Die Anwältin stellte fest, dass immer mehr Beschwerden der Bewohner mit der Ineffizienz der von den Wohnungswirtschaften übernommenen Pflichten zur Instandhaltung der Häuser zusammenhängen: Die Verwalter führen teils jahrelang keine Reparaturen durch, während die Versorgungsnetze verschleißen und unbrauchbar werden. «Die Menschen verlassen allmählich die Wohnungsgenossenschaften und Verwaltungen und gründen OSMD, um im Haus Ordnung zu schaffen und selbst zu entscheiden, wie das Geld ausgegeben wird», so Danilenko. In der OSMD treffen die Bewohner gemeinsam Entscheidungen zur Hausverwaltung, und der Leistungsumfang – rechtzeitige Reparaturen, gepflegtes Außengelände, Beleuchtung, Aufzüge, technische Anlagen – ist in den Gesetzen festgelegt und wird zusätzlich im Vertrag vereinbart.

Private Hausverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften: Wer setzt die Beiträge fest

Die private Hausverwaltungsgesellschaft erbringt ihrerseits professionelle Dienstleistungen in der Verwaltung und technischen Instandhaltung und übernimmt dabei alle Pflichten. Grundlage ihrer Tätigkeit ist das ukrainische Gesetz «Über wohnungs- und kommunale Dienstleistungen», gemäß dem die Miteigentümer vom Verwalterunternehmen genau solche Dienstleistungen erhalten. Hausverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften (WBG) legen die Höhe der Beiträge selbst fest und bilden den Umfang der Reparaturarbeiten auf Grundlage eines Kostenvoranschlags. Die Gründung einer OSMD sei, so die Juristin, besonders relevant, wenn es um den mangelhaften Zustand des Hauses, der Treppenhäuser, des Dachs, der Hauseingänge oder der Aufzüge sowie um ein verschmutztes oder verwaistes Außengelände geht. Dabei betonte Danilenko, dass eine OSMD nur von Eigentümern von Wohnungen und Nichtwohnflächen in einem Mehrfamilienhaus gegründet werden kann.

Wie man den Verwalter wechselt und doppelte Abrechnungen vermeidet

Wenn sie den Wechsel einleiten, stoßen die Eigentümer oft darauf, dass die amtierende Wohnungswirtschaft oder private Hausverwaltungsgesellschaft Widerstand leistet. Die Juristin warnte vor einem wichtigen rechtlichen Aspekt: Der Abschluss eines Vertrags mit einem neuen Verwalter beendet nicht automatisch die Gültigkeit des zuvor zwischen der Wohnungswirtschaft und jedem Miteigentümer geschlossenen Vertrags. In einer solchen Situation, so ihre Worte, könne eine doppelte Abrechnung für die Instandhaltung des Hauses entstehen. Daher sollte der Verwalter, um rechtliche Widersprüche zu vermeiden, durch eine Versammlung der Miteigentümer gewählt werden. Ein Beispiel für die alltägliche Pflege des Außengeländes ist etwa das Kalken der Baumstämme in den Höfen – eine typische Aufgabe, für die letztlich entweder die OSMD oder die beauftragte Verwaltungsverantwortung trägt.

Widersprüchliche Angaben

Im Expertenkomentar, auf den sich der Beitrag stützt, wird die OSMD als bevorzugte und von den Bewohnern am besten kontrollierbare Verwaltungsform positioniert, und der Übergang zu ihr als bewusste Entscheidung der Eigentümer dargestellt. Gleichzeitig wird im öffentlichen Raum jedoch ein anderer Trend diskutiert: Eine Reihe von Medien (insbesondere kp.ua) thematisiert einen möglichen gesetzgeberischen Druck in Richtung einer Aufzwingung von Hausverwaltungsgesellschaften an Mehrfamilienhäuser, während focus.ua steigende Tarife feststellt, die in den Abrechnungen der Bewohner auftauchen. So kann sich bei den Lesern ein widersprüchliches Bild ergeben: Auf der einen Seite – die Empfehlung der Juristen, eine OSMD zu gründen, um die Ausgaben selbst zu kontrollieren, auf der anderen Seite – Meldungen über Tendenzen zur zentralisierten Verwaltung und zur Erhöhung der Zahlungen. Die unterschiedliche Auslegung dieser Signale ist bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen, da die tatsächliche Rechtslage in jedem konkreten Haus durch die geltenden Verträge und die Beschlüsse der Versammlungen und nicht durch allgemeine Tendenzen bestimmt wird.