Von 0 bis 18 %: So wird die Steuer beim Verkauf und der Schenkung von Wohnraum in der Ukraine im Jahr 2026 berechnet

Die Höhe der Steuer beim Verkauf oder der Schenkung von Wohnraum in der Ukraine wird durch mehrere Faktoren gleichzeitig bestimmt, und der endgültige Steuersatz kann zwischen 0 und 18 % schwanken. Dies erklärte der Anwalt und Leiter der Praxis für Immobilien- und Baurecht der Kanzlei „De-Yure“, Iwan Topor, in einem Kommentar gegenüber RBC-Ukraine. Der Experte analysierte die wichtigsten Szenarien im Detail: vom ersten Verkauf einer Wohnung, die länger als drei Jahre im Eigentum stand, bis hin zu wiederholten Transaktionen und Schenkungen zwischen Verwandten und Nichtwohnern.

Erster Verkauf: Wann die Steuer null beträgt

Laut dem Anwalt wird der erzielte Ertrag nicht besteuert, wenn eine Person Wohnraum verkauft, der länger als drei Jahre in ihrem Eigentum stand, und es sich um den ersten Verkauf im laufenden Kalenderjahr handelt: Der Steuersatz für die Einkommensteuer (PDB) und den Kriegsaufschlag beträgt 0 %. Wenn der Wohnraum jedoch weniger als drei Jahre im Eigentum stand und nicht geerbt wurde, wird der Verkaufsertrag besteuert. In einer typischen Situation, wie Topor erklärt, beträgt der Satz 5 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag. Somit liegt die minimale Steuerlast bei einem „nicht begünstigten“ ersten Verkauf bei 10 % des Ertrags.

Wiederholte Verkäufe innerhalb eines Jahres: Der Satz steigt

Bei einem wiederholten Verkauf von Immobilien innerhalb eines Kalenderjahres kann die Steuerlast erheblich zunehmen. Wenn es sich um Wohnraum handelt, der länger als drei Jahre im Eigentum stand, wird der zweite Verkauf mit 5 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag besteuert. Für nicht begünstigte Objekte gilt eine andere Logik: Wenn der erste Fall im Jahr nicht begünstigten Wohnraum betraf und der zweite ebenfalls nicht begünstigten, wird der Ertrag aus dem zweiten Verkauf bereits mit 18 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag besteuert. Für den dritten und jeden weiteren Verkauf von Wohnraum innerhalb eines Jahres sieht das Steuerkodex einen erhöhten Satz vor – 18 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag. Dabei betont der Experte, dass für die Bestimmung des Satzes nicht nur die fortlaufende Nummer des Vertrags im Laufe des Jahres, sondern auch die Kategorie – begünstigt oder nicht begünstigt – jedes konkreten Objekts von Bedeutung ist.

Schenkung: Der Grad der Verwandtschaft entscheidet alles

Bei der Schenkung von Wohnraum entstehen die steuerlichen Folgen in erster Linie für den Beschenkten, und der Steuersatz hängt vom Grad der Verwandtschaft der Parteien und ihrem Wohnsitzstatus ab. Wenn beide Parteien Wohnsitznehmer der Ukraine sind und die Immobilie zwischen Familienmitgliedern der ersten oder zweiten Verwandtschaftsordnung verschenkt wird, gilt ein Nullsatz für die PDB, und der Kriegsaufschlag wird nicht erhoben. Zur ersten Verwandtschaftsordnung gehören Eltern, Ehefrau oder Ehemann, Kinder, einschließlich adoptierter; zur zweiten – leibliche Brüder und Schwestern, Großeltern, Enkel. Wenn die Immobilie zwischen Wohnsitznehmern verschenkt wird, die keine Verwandten sind, zahlt der Beschenkte 5 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag. Dies betrifft insbesondere die Verschenkung zwischen Onkel und Neffe oder zwischen Personen ohne verwandtschaftliche Beziehung. Die höchste Last entsteht, wenn eine der Parteien ein Nichtwohnender ist: In diesem Fall wird der Wert des Geschenks mit 18 % PDB und 5 % Kriegsaufschlag besteuert, wobei der Grad der Verwandtschaft den Satz nicht beeinflusst.

Geerbter Wohnraum: Eine besondere Ausnahme

Man muss nicht drei Jahre warten, um eine geerbte Wohnung steuerfrei zu verkaufen – der Jurist nennt dies eine der wichtigsten Ausnahmen im ukrainischen Steuerrecht. Wenn es sich um den ersten Verkauf von Wohnraum innerhalb eines Jahres handelt, wird der Ertrag mit 0 % PDB und 0 % Kriegsaufschlag besteuert. Darüber hinaus gilt für geerbte Immobilien eine besondere Regelung auch für spätere Transaktionen: Der zweite, dritte und jeder weitere Verkauf geerbter Objekte kann mit PDB in Höhe von 5 % und nicht 18 % besteuert werden. Der Kriegsaufschlag bleibt dabei unverändert – 5 %. Dies macht geerbte Immobilien bei mehreren Transaktionen innerhalb eines Jahres deutlich „steuerfreundlicher“.

Senkung der Bemessungsgrundlage bei einem Satz von 18 %

Der Experte weist auf einen nicht unwichtige Mechanismus hin, der für Geschäfte mit einem Satz von 18 % vorgesehen ist: Das Gesetz erlaubt es in bestimmten Fällen, den Verkaufsertrag um dokumentarisch belegte Ausgaben für den Erwerb der Immobilie zu mindern. „Wenn die Wohnung für 2 Mio. Hrywnja erworben wurde und der Ertrag aus ihrem späteren Verkauf 3 Mio. Hrywnja beträgt, kann der steuerpflichtige Ertrag bei Vorliegen der entsprechenden Dokumente auf 1 Mio. Hrywnja gesenkt werden“, erläuterte Iwan Topor. Daher, so der Anwalt, ist es bei dritten und weiteren Verkäufen besonders wichtig, Kaufverträge und alle Zahlungsdokumente, die den ursprünglichen Wert des Objekts belegen, aufzubewahren.

Zur Erinnerung: Neben den Steuern bei Transaktionen mit Wohnraum gilt in der Ukraine auch eine jährliche Immobiliensteuer – die sogenannte „Luxussteuer“ für „überflüssige“ Quadratmeter. RBC-Ukraine hatte bereits analysiert, wer sie im Jahr 2026 zahlen muss, welche Begünstigungen gelten und unter welchen Bedingungen zum Betrag noch 25 000 Hrywnja hinzukommen.