Laut Daten der Plattform OLX Immobilien, veröffentlicht von RBC-Ukraine, wurde im letzten Jahr in den meisten großen Städten der Ukraine ein Rückgang der Anzahl der Ein-Zimmer-Wohnungen, die zum Verkauf und zur Langzeitmiete angeboten werden, festgestellt. Eine Ausnahme bildeten Tscherniwzi – die einzige der analysierten Städte, in der das Angebot in beiden Segmenten gleichzeitig wuchs: Auf dem Sekundärmarkt für Verkäufe stieg die Anzahl der Inserate um 5 %, auf dem Markt für Langzeitmiete um 10 %. Insgesamt deutet der landesweite Trend auf eine Verengung des verfügbaren Pools an Ein-Zimmer-Wohnungen hin, was angesichts der anhaltend hohen Nachfrage zusätzlichen Druck auf die Preise und den Wettbewerb zwischen Käufern und Mietern ausüben kann.

Sekundärmarkt für Verkäufe: von minus 2 % bis zu einem Rückgang von mehr als 40 %

Das Segment des Verkaufs von Ein-Zimmer-Wohnungen auf dem Sekundärmarkt zeigte überwiegend eine negative Dynamik. Der stärkste Rückgang des Angebots – um mehr als 40 % – wurde in Ternopil, Chmelnyzkyi und Tscherkassy festgestellt. In Dnipro und Cherson sank die Anzahl der Verkaufsinserate um 28 %, in Mykolaiv um 24 %. In Lwiw, Kiew und Tschernihiw ging das Angebot um 18 % zurück. Der geringste Rückgang im Jahresvergleich wurde in Odessa festgestellt – nur 2 %. In Riwne betrug der Wert −35 %, in Schytomyr −34 %, in Saporischschja −33 %, in Kropywnyzkyj −31 %. Die einzige Stadt mit positiver Dynamik in diesem Segment waren Tscherniwzi (+5 %).

Markt für Langzeitmiete: fünf Städte mit wachsendem Angebot

Auf dem Markt für Langzeitmiete sieht das Bild etwas anders aus: In fünf Städten stieg die Anzahl der Mietinserate für Ein-Zimmer-Wohnungen im Jahresvergleich. An der Spitze des Zuwachses lag Luzk, wo das Angebot um 23 % stieg. Es folgten Tscherniwzi (+10 %), Kiew (+6 %), Winniza (+4 %) und Iwano-Frankowsk (+3 %). In den übrigen Städten wurde ein Rückgang festgestellt: in Charkiw und Kropywnyzkyj um 29 %, in Mykolaiv um 28 %, in Tscherkassy und Dnipro um 26 %, in Lwiw um 15 %, in Tschernihiw um 11 %, in Cherson um 8 %, in Poltawa um 4 %, in Odessa um 3 %. In Riwne betrug der Rückgang 34 %, in Schytomyr 33 %, in Saporischschja 31 %.

Städte mit entgegengesetzter Dynamik in beiden Segmenten

Interessanterweise veränderte sich das Angebot für Verkauf und Miete in einer Reihe von Städten in entgegengesetzte Richtungen. In Kiew sank die Anzahl der Ein-Zimmer-Wohnungen zum Verkauf im Jahresvergleich um 18 %, während das Angebot für Langzeitmiete um 6 % stieg. In Winniza fiel das Verkaufsangebot um 35 %, während es im Mietsegment um 4 % wuchs. In Luzk wurde ein Rückgang von 14 % im Verkauf bei gleichzeitigem Anstieg von 23 % in der Miete festgestellt. In Iwano-Frankowsk betrug die Dynamik −7 % im Verkauf und +3 % in der Miete. Solche Abweichungen können darauf hindeuten, dass ein Teil der Eigentümer, die zuvor Wohnungen zum Verkauf anboten, diese auf den Mietmarkt umlenkt, oder dass lokale Migrationsprozesse eine kurzfristige Nachfrage nach Langzeitwohnen schaffen.

Kontext: Wettbewerb und Verfügbarkeit von Ein-Zimmer-Wohnungen

Laut zuvor veröffentlichten Daten von OLX übersteigt der Wettbewerb um Ein-Zimmer-Wohnungen auf dem Mietmarkt in der Ukraine den Wettbewerb auf dem Kaufmarkt um fast das Vierfache. In einigen Regionen bewerben sich auf eine freie Wohnung mehr als 40 potenzielle Mieter. Gleichzeitig betragen die Mietkosten einer Ein-Zimmer-Wohnung für junge Menschen je nach Stadt 14 % bis 76 % des durchschnittlichen Monatseinkommens, und um in den teuersten Städten der Ukraine eine solche Wohnung zu kaufen, muss man etwa zehn Jahre sparen. Der Rückgang der Anzahl der Inserate bedeutet, wie die Analysten betonen, nicht per se einen ähnlichen Rückgang der Nachfrage: Auf das Angebot wirken sich die Aktivität der Eigentümer, die Geschwindigkeit der Geschäfte, die lokale Nachfrage, Migrationsprozesse und die allgemeine Konjunktur des jeweiligen Marktes aus. Die Statistik von OLX spiegelt die Veränderung der Anzahl verfügbarer Angebote wider, nicht unmittelbar das Niveau der Nachfrage.

Fazit und Perspektiven

Die Gesamtdaten für 2025–2026 zeichnen ein Bild einer anhaltenden Verengung des Angebots an Ein-Zimmer-Wohnungen in der überwiegenden Mehrheit der ukrainischen Städte. Tscherniwzi bleiben eine Anomalie mit positiver Dynamik in beiden Segmenten, was mit lokalen Faktoren zusammenhängen kann – Zuzug von Bevölkerung, Bauaktivität oder Umverteilung des Wohnungsbestands. Für die übrigen Städte schafft der Trend zur Verringerung des verfügbaren Ein-Zimmer-Wohnraums bei anhaltend hoher Nachfrage die Voraussetzungen für eine weitere Verschärfung des Wettbewerbs auf dem Mietmarkt und die Stützung der Preisniveaus auf dem Sekundärmarkt für Verkäufe. Die Überwachung der Dynamik in den kommenden Quartalen wird es ermöglichen zu bestimmen, ob der festgestellte Rückgang ein vorübergehender Effekt oder ein struktureller Wandel auf dem Markt für bezahlbaren Wohnraum ist.