Wie viel man für die eOselya-Hypothek wirklich sparen muss: LUN und NBU nennen Beträge für alle ukrainischen Städte

LUN hat in Zusammenarbeit mit der Nationalbank der Ukraine die durchschnittliche Anzahlung im Rahmen des staatlichen Hypothekenprogramms „eOselya“ für den Kauf der günstigsten Wohnung auf dem Primärmarkt in den größten Städten des Landes berechnet. Ziel der Studie ist es, potenziellen Kreditnehmern ein realistisches Bild davon zu vermitteln, wie viel Eigenkapital zu Beginn vorhanden sein muss, bevor man sich für einen Kredit an eine Bank wendet. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Anzahlung nur eine Komponente ist: Die Bearbeitung einer „eOselya“-Hypothek beinhaltet auch eine Bankprovision, Immobilienbewertung, Notardienste, Gebäudeversicherung und in bestimmten Fällen eine Rentenfondsgebühr.

Anzahlung: Von 174 Tausend bis 904 Tausend Hrywna

Die Spanne der Beträge zwischen den Städten erwies sich als beträchtlich. Die höchste Anzahlung muss in Lwiw angespart werden – 904 Tausend UAH. Es folgen Kiew (750 Tausend UAH), Uschhorod (697 Tausend UAH), Winnyzja (660 Tausend UAH) und Riwne (545 Tausend UAH). Im Mittelfeld liegen Tscherniwzi (489 Tausend UAH), Ternopil (476 Tausend UAH), Odessa (449 Tausend UAH), Schytomyr (428 Tausend UAH), Kropywnyzkyj (406 Tausend UAH), Dnipro (399 Tausend UAH), Iwano-Frankiwsk (395 Tausend UAH), Luzk (383 Tausend UAH), Poltava (365 Tausend UAH), Chmelnyzkyj (363 Tausend UAH), Tscherkassy (352 Tausend UAH) und Tschernihiw (315 Tausend UAH). Die Mindestbeträge wurden in Sumy (234 Tausend UAH), Charkiw (230 Tausend UAH), Mykolajiw (185 Tausend UAH) und Saporischschja (174 Tausend UAH) verzeichnet. Der Unterschied zwischen der maximalen und der minimalen Anzahlung beträgt das mehr als Fünffache, was die erhebliche regionale Differenzierung der Immobilienpreise unterstreicht.

Was zu den zusätzlichen Kosten gehört

Die Anzahlung ist nicht der einzige Betrag, der zum Zeitpunkt der Antragstellung vorbereitet werden muss. Der Käufer zahlt eine Bankprovision für die Kreditbearbeitung, eine unabhängige Immobilienbewertung, Notardienste für die Beurkundung der Transaktion und eine Gebäudeversicherung. Die Versicherung ist dabei keine einmalige Zahlung: Sie muss während der gesamten Kreditlaufzeit jährlich bezahlt werden. Wird die Wohnung auf dem Sekundärmarkt erworben, wird zusätzlich eine staatliche Gebühr in Höhe von 1 % des Objektwerts in die Berechnung einbezogen. Die genauen Zahlungsbeträge hängen von der jeweiligen Bank und den Kreditbedingungen ab, sodass die Zahlen für jede Transaktion variieren können.

Ungefähre Berechnung: Eine Wohnung im Wert von 2,5 Millionen Hrywna

Zur Veranschaulichung hat LUN eine Berechnung am Beispiel einer Wohnung im Wert von 2,5 Millionen UAH mit einer Anzahlung von 20 % (500 Tausend UAH Eigenmittel) und einem Hypothekendarlehen für die verbleibenden 2 Millionen UAH vorgelegt. Nach den angegebenen Tarifen belaufen sich die gesamten zusätzlichen Kosten – Bankprovision, Bewertung, Notar und Versicherung für das erste Jahr – auf 41 250 bis 46 250 UAH. Wenn der Käufer verpflichtet ist, die Rentenfondsgebühr zu zahlen, steigt der Gesamtbetrag der zusätzlichen Zahlungen auf 66 250–71 250 UAH. Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt können die Kosten unter Berücksichtigung der staatlichen Gebühr von 25 Tausend UAH 91 250–96 250 UAH erreichen. Somit muss der Käufer zusätzlich zur Anzahlung von 500 Tausend UAH etwa 41–96 Tausend UAH einplanen. Der Endbetrag hängt von den Tarifen der gewählten Bank, den Bedingungen der jeweiligen Transaktion und dem Recht des Kreditnehmers auf Befreiung von bestimmten Zahlungen ab.

Kontext: Mieten und Marktdynamik

Die Berechnungen von LUN und NBU erfolgen vor dem Hintergrund spürbarer Veränderungen auf dem ukrainischen Immobilienmarkt. Nach zuvor veröffentlichten Daten haben sich die Hausmieten in der Region Kiew in drei Jahren um 120 % verteuert und sich den Preisen der Hauptstadt fast angenähert: Vorstadtwohnungen kosten derzeit 99,1 Tausend UAH pro Monat, während es in Kiew 104 Tausend UAH sind. Gleichzeitig ging die Zahl der Wohnungsverkaufsanzeigen in Kiew im Laufe des Jahres um 4 % zurück, in Iwano-Frankiwsk um 27 %, während in Odessa das Angebot um fast ein Drittel zunahm. Diese Trends bilden den allgemeinen Hintergrund, vor dem potenzielle Kreditnehmer die Entscheidung treffen, über das Programm „eOselya“ eine eigene Immobilie zu kaufen.