Рынок аренды недвижимости в Украине готовится к значительным изменениям. Уже в 2026 году налоговая нагрузка на владельцев жилья будет напрямую зависеть от формы декларирования доходов. Эксперты предупреждают: схема уплаты налогов станет более прозрачной, а контроль со стороны государства — жестче.

Налоговая нагрузка для физических лиц

Согласно комментариям управляющего партнера юридической компании «WINNER» Игоря Ясько, базовая модель налогообложения для обычных физических лиц в 2026 году сохранит текущую структуру. Доход от сдачи квартиры будет облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18% и военным сбором в 5%. Суммарная нагрузка составит 23% от полученного дохода.

Важно отметить, что в этой модели Единый социальный взнос (ЕСВ) не уплачивается. Он не начисляется просто за факт получения арендного дохода физическим лицом, если оно не имеет статуса индивидуального предпринимателя (ФОП) или не работает по найму.

Оформление через ФОП

Альтернативой является оформление деятельности через статус физического лица-предпринимателя (ФОП) третьей группы. В этом случае на практике часто применяется ставка единого налога в размере 5% плюс фиксированный ЕСВ, рассчитанный от минимальной базы. Выбор между этими моделями зависит от объема доходов и желания владельца легализовать деятельность.

Контроль цифровых платформ

Популярная практика сдачи жилья через сервисы вроде Airbnb или Booking не дает права на обнуление налогов. Если доход получает физическое лицо, он облагается по общим правилам. Однако с 2026 года усиливается обмен данными между платформами и государством.

Эксперты обращают внимание на разницу между чистой арендой и услугой размещения. Если владелец предоставляет уборку, рецепцию, заселение и дополнительные услуги, это фактически является хозяйственной деятельностью. Для таких случаев в 2026 году готовятся новые правила прозрачного декларирования, а с 2027 года для части доходов через цифровые платформы должен заработать отдельный режим с налоговым агентом.

Льготы для арендаторов и безопасность владельцев

В 2026 году расширен круг лиц, имеющих право на налоговую скидку на расходы по аренде жилья. Механизм действует при наличии официального договора, подтверждения оплаты и отсутствии у арендатора пригодного жилья в собственности.

К категории льготников, помимо внутренне перемещенных лиц, добавились участники боевых действий и лица с инвалидностью, полученной в результате войны. Для владельца это не означает автоматического освобождения от налогов, но наличие официального договора с такой категорией арендаторов делает процесс легализации доходов более безопасным и прогнозируемым.

Перспективы снижения ставки

На данный момент владельцы, сдающие жилье как физлица, платят налог в течение 40 дней после окончания квартала. Однако законодательные перспективы выглядят оптимистично: Верховная Рада приняла решение о снижении ставки НДФЛ с 18% до 5%. Общая налоговая нагрузка упадет с 23% до 10%. Новые условия должны вступить в силу с 2027 года.