Рынок недвижимости на юге Украины демонстрирует глубокий раскол. В то время как Одесса и Черноморск показывают уверенный рост цен на покупку и аренду жилья, Херсон остается единственным городом, где стоимость квадратного метра и аренды не только не вернулась к довоенным показателям, но и существенно снизилась.
Эксперты OLX Недвижимость провели масштабное исследование, сравнив ситуацию в ключевых городах региона в июне 2021 года и в июне 2026 года. Данные показывают, что экономические процессы в каждом из городов идут по совершенно разным траекториям, диктуемым безопасностью и миграционными потоками.
Одесса: лидер по росту цен
Одесса стала абсолютным лидером по удорожанию недвижимости за последние пять лет. Медианная цена на однокомнатную квартиру в портовом мегаполисе выросла с 941 тысячи гривен (43 тыс. долларов) в 2021 году до 2,2 млн гривен (50 тыс. долларов) в 2026 году.
В гривневом выражении это рост на 138%, а в долларовом эквиваленте — на 47%. Аналогичная ситуация наблюдается и на рынке аренды: стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры подскочила с 6,5 тыс. гривен до 12 тыс. гривен, что составляет увеличение на 85%.
Черноморск и Николаев: разная динамика
В Черноморске Одесской области медианная цена на жилье также показала значительный рост — с 756 тыс. гривен до 1,6 млн гривен (+111% в гривне). При этом в долларовом эквиваленте рост составил 33%. Рынок аренды здесь тоже активен: стоимость выросла с 4 тыс. до 7 тыс. гривен (+75%).
В Николаеве ситуация более сложная. В национальной валюте цены на покупку выросли на 44% (с 626 тыс. до 900 тыс. гривен), однако в долларах стоимость жилья фактически упала на 12% — с 23 тыс. до 20,2 тыс. долларов. Аренда в Николаеве подорожала на 75%, как и в Черноморске, достигнув отметки в 7 тыс. гривен.
Херсон: единственный город с падением цен
Херсон остается аномалией на фоне общего тренда. Это единственный город юга, где жилье стало дешевле. Медианная стоимость однокомнатной квартиры снизилась с 677 тыс. гривен (25 тыс. долларов) до 584 тыс. гривен (13 тыс. долларов). В долларовом эквиваленте падение составило внушительные 48%.
Рынок аренды в Херсоне также не восстановился: стоимость снизилась с 4,5 тыс. гривен до 4 тыс. гривен (-11%).
Кризис предложения и спроса
Ситуация с количеством объявлений на продажу и аренду подтверждает раскол рынка. В Херсоне количество предложений о продаже квартир сократилось на 92%, а объявлений об аренде — на 90%. Это самое глубокое падение среди всех проанализированных городов.
В Черноморске рынок продаж показал рост количества объявлений на 5%, однако рынок аренды там практически исчез — количество предложений упало на 66%. В Николаеве, напротив, наблюдается рост спроса на аренду: количество объявлений увеличилось на 15% по сравнению с довоенным периодом.
Эксперты отмечают, что в большинстве городов юга цены на аренду уже превысили довоенный уровень, что свидетельствует о высоком спросе на жилье в безопасных регионах, в то время как в зонах, где ситуация остается напряженной, рынок продолжает стагнировать.
