Ринок оренди нерухомості в Україні готується до значних змін. Уже у 2026 році податкове навантаження на власників житла буде безпосередньо залежати від форми декларування доходів. Експерти попереджають: схема сплати податків стане прозорішою, а контроль з боку держави — суворішим.
Податкове навантаження для фізичних осіб
Згідно з коментарями керуючого партнера юридичної компанії «WINNER» Ігоря Ясько, базова модель оподаткування для звичайних фізичних осіб у 2026 році збереже поточну структуру. Дохід від здачі квартири буде оподатковуватися податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 18% та військовим збором у 5%. Загальне навантаження становитиме 23% отриманого доходу.
Важливо зазначити, що в цій моделі Єдиний соціальний внесок (ЄСВ) не сплачується. Він не нараховується просто за факт отримання орендного доходу фізичною особою, якщо вона не має статусу фізичної особи-підприємця (ФОП) або не працює за наймом.
Оформлення через ФОП
Альтернативою є оформлення діяльності через статус фізичної особи-підприємця (ФОП) третьої групи. У цьому випадку на практиці часто застосовується ставка єдиного податку у розмірі 5% плюс фіксований ЄСВ, розрахований від мінімальної бази. Вибір між цими моделями залежить від обсягу доходів та бажання власника легалізувати діяльність.
Контроль цифрових платформ
Популярна практика здачі житла через сервіси на кшталт Airbnb чи Booking не дає права на нульове оподаткування. Якщо дохід отримує фізична особа, він оподатковується за загальними правилами. Однак з 2026 року посилюється обмін даними між платформами та державою.
Експерти звертають увагу на різницю між чистою орендою та послугою розміщення. Якщо власник надає прибирання, рецепцію, заселення та додаткові послуги, це фактично є господарською діяльністю. Для таких випадків у 2026 році готуються нові правила прозорого декларування, а з 2027 року для частини доходів через цифрові платформи має запрацювати окремий режим з податковим агентом.
Пільги для орендарів та безпека власників
У 2026 році розширено коло осіб, які мають право на податкову знижку на витрати з оренди житла. Механізм діє за наявності офіційного договору, підтвердження оплати та відсутності у орендаря придатного житла у власності.
До категорії пільговиків, окрім внутрішньо переміщених осіб, додалися учасники бойових дій та особи з інвалідністю, отриманою внаслідок війни. Для власника це не означає автоматичного звільнення від податків, але наявність офіційного договору з такою категорією орендарів робить процес легалізації доходів безпечнішим та передбачуванішим.
Перспективи зниження ставки
На даний момент власники, які здають житло як фізособи, сплачують податок протягом 40 днів після закінчення кварталу. Однак законодавчі перспективи виглядають оптимістично: Верховна Рада прийняла рішення про зниження ставки ПДФО з 18% до 5%. Загальне податкове навантаження знизиться з 23% до 10%. Нові умови мають вступити в силу з 2027 року.
