Для мільйонів українців, які розглядають іпотечне кредитування як єдиний реалістичний шлях до власного житла, програма «єОселя» залишається головним інструментом. Водночас, згідно зі свіжими розрахунками ЛУН та Work.ua, опублікованими у вересні 2026 року, найсерйознішою перешкодою для покупки квартири за цією програмою є не щомісячний платіж, а саме перший внесок. Для найдешевшої однокімнатної квартири, що відповідає критеріям «єОселі», сукупний поріг накопичень коливається від 165 тис. грн у Запоріжжі до 636 тис. грн у Львові — розрив майже в чотири рази.

Перший внесок як головний бар'єр

Аналітики наголошують: навіть за субсидованою ставкою за «єОселю» щомісячний платіж для більшості родин залишається в межах керованого бюджету. Набагато критичнішим виявляється одноразовий стартовий внесок, який потрібно мати на руках у момент подання заявки. Саме ця сума визначає, зможе конкретна людина чи родина взагалі розпочати процес покупки. Внаслідок цього розрив між «доступним» і «недоступним» житлом всередині самої програми виявляється не менш значним, ніж розрив між «єОселлю» та комерційною іпотекою.

Розкид по містах: від Запоріжжя до Львова

Медіанний перший внесок за найдешевшу однокімнатну квартиру за програмою «єОселя» коливається від 165 тис. грн у Запоріжжі до 636 тис. грн у Львові. Найвищі суми першого внеску зафіксовано в західних містах та Вінниці. Для порівняння: медіанна вартість найдешевшої квартири, що відповідає критеріям програми, у Львові становить 3,2 млн грн, в Ужгороді — також 3,2 млн грн, а у Вінниці — 3 млн грн. Таким чином, на заході та в центрі країни навіть «найдешевша» квартира за «єОселлю» коштує суттєво дорожче, ніж у прифронтових регіонах, що безпосередньо відбивається на розмірі необхідного стартового внеску.

Київ: 386 тисяч і 32% середньої зарплати

У столиці для покупки дешевої однокімнатної квартири потрібно мати 386 тис. грн першого внеску, а медіанна ціна такого житла становить 1,9 млн грн. За розрахунками ЛУН та Work.ua, щомісячний платіж у Києві при цьому становить близько 12 тис. грн, що еквівалентно приблизно 32% середньої зарплати. Цей показник перебуває в межах загальноприйнятої норми для іпотечного обслуговування (не більше 30–35% доходу), проте саме перший внесок у 386 тис. грн залишається для багатьох киян неприйнятною сумою без допомоги родини чи додаткових накопичень.

Прифронтові міста: мінімальні пороги

Найменше коштів потрібно накопичити в прифронтових містах, де вартість житла залишається найнижчою на ринку. У Запоріжжі медіанна ціна квартири становить 825 тис. грн, а щомісячний платіж за «єОселлю» — близько 5,1 тис. грн. Це робить програму найдоступнішою саме для мешканців регіонів, постраждалих від бойових дій, — хоча, звісно, питання безпеки та придатності житла для постійного проживання в таких локаціях залишається окремою і не менш важливою дискусією.

Скільки років накопичувати: розрахунки ЛУН

ЛУН також підрахував, скільки часу потрібно накопичувати на перший внесок, якщо відкладати всю середню зарплату. Картина суттєво відрізняється між містами: у регіонах із низькою вартістю житла накопичити необхідну суму можна за відносно короткий строк, тоді як у Львові чи Вінниці за тих самих доходів період очікування розтягується на кілька років. При цьому в Херсоні, Чернівцях, Донецькій та Луганській областях розрахунки не проводилися через недостатню кількість пропозицій на ринку або відсутність релевантних даних, що саме по собі свідчить про дефіцит доступного житла в цих регіонах.

Контекст: іпотечний ринок росте

Попри воєнні ризики та економічну невизначеність, обсяги іпотеки в Україні зросли до 50 млрд гривень, при цьому 93% нових кредитів видано саме за програмою «єОселя». Експерти раніше зазначали, що для масового вирішення житлового питання країні необхідно видавати близько 100 тисяч іпотечних кредитів на рік. Поточні темпи, навіть за високою часткою «єОселі», поки суттєво нижчі цього орієнтиру, що підтверджує: зниження бар'єра першого внеску залишається ключовою умовою для прискорення ринку.