Від 0 до 18%: як в Україні розраховують податок при продажу та даруванні житла у 2026 році

Розмір податку при продажу або даруванні житла в Україні визначається одразу кількома факторами, і кінцева ставка може коливатися від 0 до 18%. Про це в коментарі РБК-Україна розповів адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «Де-юре» Іван Топор. Експерт детально розібрав ключові сценарії: від першої продажу квартири, що перебувала у власності понад три роки, до повторних операцій та дарування між родичами та нерезидентами.

Перша продажа: коли податок дорівнює нулю

За словами адвоката, якщо людина продає житло, яке перебувало у її власності понад три роки, і це перша продажа за календарний рік, отриманий дохід не оподатковується: ставка ПДФО та військового збору становить 0%. Водночас, якщо житло перебувало у власності менше трьох років і не отримане у спадщину, дохід від продажу оподатковується. В типовій ситуації, як пояснює Топор, ставка становить 5% ПДФО та 5% військового збору. Таким чином, мінімальне податкове навантаження при «нелігальній» першій продажу — 10% від доходу.

Повторні продажу протягом року: ставка зростає

При повторній продажу нерухомості протягом одного календарного року податкове навантаження може суттєво зростати. Якщо йдеться про житло, яке перебувало у власності понад три роки, друга продажа оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору. Для нелігальних об'єктів логіка інша: якщо перший за рік випадок стосувався нелігального житла, а другий — також нелігального, дохід від другої продажу оподатковується вже за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору. Для третього та наступних продажів житла протягом року Податковий кодекс передбачає підвищену ставку — 18% ПДФО та 5% військового збору. При цьому експерт наголошує, що для визначення ставки має значення не лише порядковий номер договору протягом року, а й до якої категорії — пільгової чи нелігальної — належав кожен конкретний об'єкт.

Дарування: ступінь спорідненості вирішує все

При даруванні житла податкові наслідки виникають насамперед у того, хто отримує подарунок, а ставка залежить від ступеня спорідненості сторін та їхнього резидентського статусу. Якщо обидві сторони — резиденти України, і нерухомість дарується між членами сім'ї першого або другого ступеня спорідненості, застосовується нульова ставка ПДФО, а військовий збір не сплачується. До першого ступеня спорідненості належать батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені; до другого — рідні брати та сестри, бабуся та дідусь, онуки. Якщо ж нерухомість дарується між резидентами, які не є родичами, отримувач платить 5% ПДФО та 5% військового збору. Це стосується, зокрема, пожалування між дядьком і племінником або особами без родинних зв'язків. Найвище навантаження виникає, коли однією зі сторін є нерезидент: у такому разі вартість подарунка оподатковується за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору, причому ступінь спорідненості на ставку не впливає.

Успадковане житло: спеціальний виняток

Чекати три роки, щоб продати успадковану квартиру без податку, не потрібно — юрист називає це одним із найважливіших винятків в українському податковому законодавстві. Якщо це перша продажа житла протягом року, дохід оподатковується за ставкою 0% ПДФО та 0% військового збору. Більше того, для успадкованої нерухомості діє спеціальне правило і щодо наступних операцій: другий, третій та наступні продажу успадкованих об'єктів можуть оподатковуватися ПДФО за ставкою 5%, а не 18%. Військовий збір при цьому залишається незмінним — 5%. Це робить успадковану нерухомість значно більш «податково-дружнім» при численних операціях протягом року.

Зменшення оподатковуваної бази при ставці 18%

Експерт звертає увагу на непомітний механізм, передбачений для угод за ставкою 18%: закон дозволяє в окремих випадках зменшити дохід від продажу на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості. «Якщо квартира була придбана за 2 млн грн, а дохід від її подальшої продажу становить 3 млн грн, то за наявності належних документів оподатковуваний дохід може бути зменшений до 1 млн грн», — пояснив Іван Топор. Тому, зазначає адвокат, при третьому та наступних продажах особливо важливо зберігати договори купівлі-продажу та всі платіжні документи, що підтверджують початкову вартість об'єкта.

Нагадаємо, окрім податків при операціях із житлом, в Україні діє й річний податок на нерухомість — так званий «податок на розкіш» за «зайві» квадратні метри. РБК-Україна раніше розбирало, хто має його платити у 2026 році, які діють пільги та за яких умов до суми додається ще 25 тисяч гривень.