У умовах відновлення українського ринку нерухомості у 2026 році, коли вартість оренди квартир зросла в середньому на 15%, а будинків — на 29%, питання легалізації угод стає критично важливим. Експерти попереджають: здача житла «в чорну» без офіційного договору несе серйозні ризики як для власників, так і для орендарів. Адвокат та магістр права Євген Булименко в коментарі РБК-Україна роз’яснив правові наслідки неофіційних угод.

Фінансові ризики для власника: податки та штрафи

Одним із головних ризиків для власника нерухомості є донарахування податків із отриманого доходу. Згідно із законодавством України, дохід від оренди оподатковується податком на доходи фізичних осіб (18%) та військовим збором (5%), що в сумі становить 23%. У разі виявлення неофіційної здачі житла податкова служба може вимагати сплати всіх заборгованостей за попередні періоди.

Крім того, за прострочення сплати податків застосовуються штрафи згідно зі статтею 124 Податкового кодексу України. Також нараховується пеня за кожен день прострочення — вона розраховується виходячи з 120% річних облікової ставки Національного банку України. Це означає, що борг може швидко зрости, особливо при тривалому простроченні.

Як податкова дізнається про неофіційну оренду?

Інформація про факт здачі житла в оренду може надійти до податкової служби різними шляхами. Регулярні банківські перекази від орендаря на рахунок власника можуть бути розцінені як дохід. Також дані можуть бути отримані через оголошення на сайтах нерухомості, скарги сусідів або навіть від самих орендарів. У 2026 році цифровізація фінансових операцій та посилення контролю з боку державних органів роблять такі схеми все більш вразливими.

Правова незахищеність без договору

Відсутність письмового договору оренди значно ускладнює захист прав власника в суді. Без документального підтвердження умов угоди може бути важко стягнути борги за оренду або компенсацію за шкоду, заподіяну майну. Адвокат Булименко підкреслює, що в договорі мають бути чітко прописані: розмір орендної плати, порядок її перегляду, строк дії договору, а також права та обов'язки сторін.

Ризики для орендаря: нестабільність та свавілля

Орендарі, уклали усну угоду, також опиняються в вразливому становищі. Власник може в будь-який момент припинити оренду, обмежити доступ до житла або односторонньо змінити умови — наприклад, підвищити плату. Крім того, власник може систематично відвідувати житло під приводом контролю, створюючи дискомфортні умови для проживання. Офіційний договір дає орендарю юридичну стабільність та захист від свавілля.

Суперечливі дані

Хоча більшість експертів сходяться на думці, що офіційна оренда — це необхідність, на практиці багато власників продовжують здавати житло без договору, боячись податкових наслідків. Деякі вважають, що ризик виявлення мінімальний, особливо якщо платежі здійснюються готівкою. Однак у 2026 році, на тлі посилення цифрового контролю та зростання цін на оренду, така практика стає все більш ризикованою. З іншого боку, частина орендарів віддає перевагу неформальним угодам через нижчу вартість, не усвідомлюючи потенційних загроз своїй безпеці та стабільності.

Тренди ринку нерухомості у 2026 році

У першій половині 2026 року український ринок нерухомості демонстрував ознаки відновлення: ціни на квартири зросли в середньому на 3%, а попит на купівлю приватних будинків збільшився на 24%. При цьому орендний ринок розвивався набагато швидше — вартість оренди квартир зросла на 15%, будинків — на 29%. У деяких містах двокімнатні квартири порівнялися в ціні з однокімнатними, що свідчить про зміну структури попиту. У таких умовах легалізація орендних відносин стає не лише юридичною, а й економічною необхідністю.