Українці, які самостійно шукають квартиру в оренду, все частіше стикаються з приємним сюрпризом: знайшовши житло за оголошенням і домовившись з власником, вони дізнаються вже на етапі заселення про додаткову комісію релітору — від 50% до 100% вартості місячної оренди. За словами фахівця з нерухомості Максима Маршала, який опублікував розбір схеми в Threads, така практика є несправедливою. «Людина просто зателефонувала за номером, а їй вже виставляють рахунок за послугу, яку вона не замовляла», — зазначає він. На його думку, коли людину змушують платити за те, про що вона не просила, це не продаж сервісу, а маніпуляція штучним дефіцитом прямих контактів.

Хто насправді клієнт агента

Маршал підкреслює, що ключове питання — хто саме найняв релітора. Якщо власник квартири укладав договір з агентом для здачі житла, то клієнтом агента є саме власник. У цьому випадку релітор займається маркетингом об'єкта, приймає дзвінки, відбирає потенційних орендарів, організовує покази та супроводжує угоду — і у орендаря немає підстав окремо платити агенту комісію. Зовсім інша ситуація, коли сам орендар замовляє у релітора послугу пошуку житла: тоді агент працює на нього та отримує оплату за проведений пошук. При цьому фахівець вважає принциповим, щоб у такому договорі релітор втрачав будь-яке право брати комісію з власників тих квартир, які показує орендарю, виключаючи «подвійний чек» та прихований конфлікт інтересів.

За що агент дійсно має право отримувати плату

За концепцією Маршала, проблема не самій комісії, а в тому, отримує людина реальну послугу. Якщо агент працює на власника, його робота може представляти собою повноцінну здачу квартири «під ключ»: аналіз реальних угод у будинку та районі, визначення оптимальної ціни, підготовку житла до показів, професійні фото та відео, рекламу на популярних майданчиках, закритих реліторських каналах та партнерських мережах. Окремий блок — відбір орендарів: перевірка платоспроможності, місця роботи, причини переїзду та історії попередньої оренди, завдяки чому власник витрачає час лише на адекватних кандидатів. Для орендаря персональний підбір житла також має бути ширшим за простий показ: відсіювання фейкових та застарілих оголошень, перевірка документів на житло, виявлення наявності арештів, судових обтяжень, боргів за комунальні послуги та прихованих співвласників, а також переговори з власником щодо ціни та умов — аж до фіксації вартості на 12 місяців та прописування правил повернення депозиту.

Суперечливі дані

У публічних обговореннях цифри та логіка нарахування комісії розходяться. У розборі Маршала, на який посилається Styler, йдеться про ставки 50% та в окремих випадках 100% місячної оренди, які пред'являються орендарю «заднім числом», і фахівець кваліфікує це як маніпуляцію. Тим часом інші учасники ринку, наприклад релітор Апрелев, пояснюють механіку інакше: комісія в діапазоні 60–100% при оренді житла, як правило, ділиться між двома агентами — тим, хто працює на власника, і тим, хто працює на орендаря. Таким чином, одна сторона бачить у схемі несправедливе «здирання грошей за повітря», а інша — стандартний розподіл винагороди між двома сторонами угоди. Різниця в цифрах (50% проти 60–100%) та в інтерпретації (маніпуляція проти поділу на двох агентів) залишається відкритою і залежить від того, хто саме уклав договір з релітором.

Як домовитися про ціну без релітора

Окремо Маршал раніше ділився порадами для орендарів, які хочуть знизити вартість оренди без допомоги агента. На його думку, торгуватися можна і треба, але не навігаційно, а розуміючи, в який момент власник найбільш готовий поступитися. Хорошим моментом для переговорів є квартира, яка довго стоїть порожньо, оскільки власник втрачає гроші кожного дня. На користь орендаря працюють стабільна робота, готовність жити в квартирі довго та нормальна історія оренди. За оплату одразу за 3–6 місяців можна спробувати попросити знижку в 10–15%. При цьому фахівець підкреслює, що знижка за ціною, досягнута в переговорах, часто повністю перекриває вартість послуг агента вже за перші 2–3 місяці оренди.