Питання щодо розпорядження нерухомістю, в якій частка належить неповнолітньому, залишається одним із найскладніших в українській правовій практиці. Адвокат, партнер адвокатського об'єднання «AXIOS PARTNERS» Альона Радєєва в коментарі РБК-Україна роз'яснила, що дитина може стати власником квартири чи її частини незалежно від віку — через спадкування, дарування, приватизацію або пряме придбання з оформленням права власності. При цьому сама по собі реєстрація місця проживання чи фактичне перебування дитини у квартирі не породжує права власності: для цього необхідна передбачена законом підстава та належне оформлення документів.

Хто і як укладає правочини від імені дитини

Вік дитини визначає, хто саме має право діяти у правочинах щодо її майна. Згідно зі статтями 31 і 32 Цивільного кодексу України, правочини від імені дитини до 14 років (за винятком тих, які вона може вчиняти самостійно) укладають батьки, усиновлювачі або опікун. Неповнолітні віком від 14 до 18 років мають ширший обсяг цивільної дієздатності, проте для правочинів з нерухомістю закон встановлює додаткові вимоги, зокрема необхідність нотаріально посвідченої згоди законних представників. Батьки не мають права на власний розсуд розпоряджатися майном, що належить дитині: будь-яке відчуження частки вимагає дотримання встановленої процедури.

Дозвіл органу опіки: обов'язковий етап

Згідно зі статтею 177 Сімейного кодексу України, для визначених законом правочинів щодо нерухомого майна малолітньої дитини необхідний дозвіл органу опіки та піклування. Для неповнолітніх 14–18 років частина друга статті 32 Цивільного кодексу передбачає нотаріально посвідчену згоду батьків або піклувальника та дозвіл того ж органу на правочини, перелічені в частині другій статті 177 Сімейного кодексу. Радєєва наголошує, що такий дозвіл не видається автоматично лише тому, що батьки планують придбати інше житло. Орган опіки та піклування проводить перевірку протягом одного місяця та виносить позитивне рішення лише за умови гарантованого збереження права дитини на житло. Тому перед будь-яким продажем необхідно встановити, які саме майнові та житлові права має дитина і як планований правочин вплине на її інтереси.

Що змінив закон від 25 березня 2026 року

25 травня 2026 року набрав чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення порядку вчинення правочинів в інтересах малолітніх та неповнолітніх осіб». Ключове нововведення полягає в розширенні сфери дії спеціальних вимог: вони тепер поширюються не лише на житло, яке належить дитині на праві власності, а й на об'єкти, користувачем яких є дитина. Оновлена стаття 177 Сімейного кодексу встановлює, що батьки або опікун малолітнього не можуть без дозволу органу опіки вчиняти певні правочини щодо житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій вона розташована, якщо дитина є власником або користувачем відповідного об'єкта. Для неповнолітніх аналогічні норми закріплені в статті 32 Цивільного процесуального кодексу України.

Виняток для безоплатного набуття

Закон передбачає один важливий виняток: правочин, за яким дитина безоплатно набуває майно у власність, зокрема нерухомість, якою вона користується, можна вчинити без дозволу органу опіки та піклування. Радєєва уточнює, що цей виняток стосується саме моменту набуття і не скасовує спеціальних вимог щодо подальшого продажу такого майна. Таким чином, якщо дитині дарують квартиру, в якій вона проживає, дозвіл опіки не потрібен; однак при спробі продати цю квартиру в майбутньому вся процедура погодження знову стає обов'язковою.

Практичний висновок для власників

За словами адвоката, квартиру, співвласником якої є дитина, продати можна, але тільки за умови суворого дотримання встановленої процедури: отримання необхідних дозволів і згод, нотаріального оформлення та забезпечення захисту майнових і житлових прав неповнолітнього. Ігнорування цих вимог робить правочин оспорюваним і може призвести до визнання його недійсним. Для батьків та опікунів, які планують розпорядження нерухомістю, в якій є частка дитини, рекомендується заздалегідь проконсультуватися з юристом та ініціювати перевірку в органі опіки до підписання будь-яких документів.