Купівля квартири в новобудові у 2026 році досі несе в собі ризик, про який покупці часто дізнаються занадто пізно: один і той самий об'єкт можуть продати кільком людям. В Україні вже діють механізми, які мають ускладнити подібні схеми, проте перед підписанням договору майбутньому власнику важливо самостійно перевірити документи на житло. Розбираємо, де і що дивитися, щоб не стати жертвою подвійного продажу.

Захист у нових проєктах: реєстрація до введення будинку

Сьогодні захиститися від подвійного продажу квартири стало помітно простіше — насамперед для новобудов, будівництво яких розпочали після 10 жовтня 2022 року. Ключова відмінність таких проєктів у тому, що майбутні квартири в них реєструють ще до введення будинку в експлуатацію. Це означає, що об'єкт отримує «цифровий слід» на ранній стадії, і спроба продати одну й ту саму квартиру двом покупцям стає технічно та юридично ускладненою.

Портал і реєстр: два інструменти перевірки

Перший інструмент — портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. За ідентифікатором об'єкта там можна перевірити будівельні документи: інформацію про земельну ділянку, дозвіл на будівництво, проєкт та поточний статус об'єкта. На тому ж порталі важливо переконатися, що квартира не входить до гарантійної частки — такі квартири забудовник не має права продавати до введення будинку в експлуатацію. Другий інструмент — Державний реєстр прав на нерухоме майно. За реєстраційним номером майбутньої квартири в ньому можна побачити площу об'єкта, власника та відомості про можливі обтяження.

Старі проєкти: де захист слабший

З житлом у більш старих проєктах ситуація помітно складніша, оскільки описаний механізм захисту там може відсутнювати. У такому разі покупцеві доводиться вручну та ретельніше перевіряти документи забудовника, дозвіл на будівництво, а також можливі арешти чи застави на об'єкт. Саме в таких угодах ризик подвійного продажу чи продажу обтяженого житла залишається найвищим.

Зіставлення характеристик і роль незалежного юриста

Окремо варто зіставити характеристики квартири з документами — іноді шахрайство видає проста арифметика. Наприклад, якщо вам продають квартиру на 20-му поверсі, а в будинку всього 18 поверхів, це очевидна підстава зупинити угоду і з'ясовувати ситуацію. У разі будь-яких сумнівів документи краще передати на перевірку незалежному юристу до підписання договору, а не після.

Контекст ринку: попит на «однушки» та ціни в Києві

Ці перевірки тим важливіші, що конкуренція на ринку житла залишається високою. За раніше опублікованими даними, конкуренція за однокімнатні квартири в Україні зберігається на високому рівні: на ринку оренди попит на таке житло в чотири рази перевищує попит на ринку купівлі, а в деяких областях на одну квартиру претендують понад 40 потенційних орендарів. При цьому нерухомість у Києві не дешевшає навіть попри війну: в середньому однокімнатні квартири коштують близько 70 тисяч доларів, а двокімнатні — понад 100 тисяч. Висока вартість угоди робить перевірку документів не формальністю, а обов'язковим етапом.