Der Primärmarkt für Wohnraum in der Ukraine wird weiter teurer, allerdings verteilt sich diese Entwicklung äußerst ungleichmäßig: Das deutlichste Wachstum verzeichnet man in den relativ sicheren Regionen, während die Preise in den Grenzgebieten zum Frontverlauf praktisch eingefroren sind. Laut dem Quartalsbericht von LUN, auf den sich RBC-Ukraine bezieht, ist Lwiw bereits seit mehreren Jahren in Folge die teuerste Stadt in Bezug auf den Preis eines künftigen Quadratmeters, und im vergangenen Jahr sind die Preise auf dem Primärmarkt dort um etwa 15 % gestiegen.

Lwiw behauptet die Spitzenposition beim Quadratmeterpreis

Der mittlere Medianpreis in Lwiwer Neubauwohnungen erreichte 67.200 UAH pro Quadratmeter, während dieser Wert in Kiew 63.200 UAH beträgt. Im vergangenen Jahr sind beide Städte um etwa 15 % gestiegen, daher hat sich der Abstand zwischen ihnen kaum verändert — Lwiw behauptet den ersten Platz beim Quadratmeterpreis in neuen Wohnkomplexen.

Oblast Iwano-Frankiwsk: Rekordanstieg und seine Erklärung

Der größte Preissprung innerhalb eines Jahres wurde in der Oblast Iwano-Frankiwsk verzeichnet — plus 78 %, auf 66.100 UAH pro Quadratmeter. Die Leiterin von LUN, Lyudmyla Kyryukhina, erklärt, dass es sich hier nicht um eine plötzliche Verteuerung gewöhnlicher Wohnkomplexe handelt: Dieses Ergebnis ist auf den Markteintritt neuer Apartments im Bereich von Bukowel zurückzuführen, wo die Startpreise deutlich über dem Niveau der traditionellen Wohnimmobilien liegen. In Iwano-Frankiwsk selbst ist der Medianpreis für Neubauwohnungen deutlich moderater gestiegen — nur um 25 %, auf 44.800 UAH pro Quadratmeter.

Widersprüchliche Daten

Auf den ersten Blick widerspricht die Zahl von plus 78 % für die Oblast Iwano-Frankiwsk den bescheideneren Werten für die Stadt — plus 25 %. Eine Interpretation sieht darin ein Signal für eine rasante allgemeine Verteuerung von Wohnraum in der Region. Die andere, die von LUN selbst geäußert wird, behauptet, dass der überdurchschnittliche Anstieg in der Oblast ein statistischer Effekt des Starts der Premium-Apartments bei Bukowel ist und keine Verteuerung der typischen Wohnimmobilien. Somit spiegeln der Headline-Wert für die Oblast und die tatsächliche Dynamik in Iwano-Frankiwsk verschiedene Marktsegmente wider und sollten nicht direkt miteinander verglichen werden.

Kiew und Kiewer Oblast: Divergenz nach Klassen

In der Hauptstadt sind die Startpreise in neuen Wohnkomplexen innerhalb eines Jahres um 15,3 % in Hrywnja gestiegen, was in Dollar-Äquivalent 6,8 % entspricht. Die Kiewer Oblast zeigte eine höhere Dynamik: Der Medianwert pro Quadratmeter stieg um 21,5 % in Hrywnja und um fast 12 % in Dollar. Analysten bemerken, dass Käufer in Kiew immer öfter Komfort und Lage bevorzugen, während im Umland der Preis weiterhin eines der wichtigsten Kriterien bleibt, obwohl auch dort die Anforderungen an Sicherheit und Qualität der Wohnkomplexe steigen. In Kiew ist die Premiumklasse deutlich teurer geworden — fast 28 % in Hrywnja —, während die Preise für die Economy-Klasse praktisch nicht gestiegen und in Dollar sogar gesunken sind. In der Kiewer Oblast wurde die Business-Klasse mit einem Anstieg von 32 % pro Jahr zum Rekordhalter; im Gegensatz zur Hauptstadt zeigte auch die Economy-Klasse im Umland ein spürbares Wachstum, während die Premiumprojekte preislich fast unverändert blieben.

Östliche Regionen: Stagnation bei niedriger Nachfrage

Eine völlig andere Lage zeigt sich in den östlichen Regionen der Ukraine. Laut LUN ändert sich der Quadratmeterpreis in neuen Wohnkomplexen dort kaum. Analysten führen dies auf die geringe Nachfrage nach Neubauwohnungen in den Grenzgebieten und die kleine Anzahl neuer Wohnprojekte, die auf den Markt kommen, zurück.

Kontext: Was in anderen Städten passiert

Auf dem Hintergrund der allgemeinen Dynamik sind auch andere Märkte zu berücksichtigen: In Winnyzja werden Wohnungen weiter teurer — eine Ein-Zimmer-Wohnung kostet im Durchschnitt etwa 56.000 Dollar, und die Miete für solche Wohnungen beginnt bei 15.000 Hrywnja pro Monat. In Kiew werden die Immobilien trotz des Krieges nicht billiger: Die Preise für Ein-Zimmer-Wohnungen liegen im Durchschnitt bei etwa 70.000 Dollar, für Zwei-Zimmer-Wohnungen bei mehr als 100.000. Diese Daten bestätigen, dass der Primärmarkt in den sicheren Regionen stabil bleibt und in Hrywnja-Ausdruck weiter wächst.