На украинском рынке жилья появляются первые точечные попытки интегрировать комнаты безопасности по аналогии с израильскими мамадами. Однако для отечественного рынка это до сих пор остаётся скорее экзотикой, чем стандартом. РБК-Украина совместно с ведущими застройщиками и архитекторами разобралось, являются ли «усиленные» квартиры реальным трендом рынка, сколько это стоит покупателю и какие решения действительно способны защитить во время обстрелов.

От израильского стандарта к украинской адаптации

Недавно CEO строительной компании Perfect Group Алексей Коваль в интервью агентству «Интерфакс-Украина» заявил, что компания начала разрабатывать для пилотного проекта клубного дома комнаты безопасности по аналогии с израильскими мамадами. Стандарт MAMAD (Merhav Mugan Dirati) — это укреплённая комната-укрытие, расположенная непосредственно внутри квартиры. В Израиле их возведение является обязательной законодательной нормой, а сама комната проектируется с расчётом на сейсмические нагрузки, оснащается бронированными ставнями, взрывостойкими дверями и принудительной фильтрацией от химических и биологических угроз. В украинских реалиях «мамадом» чаще называют просто комнату с усиленным монолитным бетонным контуром без специализированной системы герметизации. Примечательно, что первые попытки реализовать подобные проекты в Украине начались ещё в 2023–2024 годах в частной жилой застройке — в частных домах на западе страны и в Киевской области.

Что именно проектируют украинские застройщики

Как объясняет Алексей Коваль в комментарии РБК-Украина, детализируя концепцию пилотных комнат безопасности, сейчас речь идёт о внутреннем помещении площадью 3–4 кв. м с усиленными железобетонными конструкциями и вентиляцией. Специальной фильтрации воздуха или бронированных окон там не предусмотрено: главная задача конструкции заключается в защите от обломков и стекла. Кроме того, по его словам, усиленные конструкции будут ограничивать возможности перепланировки и объединения комнаты с другими помещениями. По предварительным расчётам компании, возможное влияние подобных решений на цену жилья в рамках проекта оценивается примерно в 3–4%.

Нормативный вакуум: что говорят ДБН

Война коренным образом изменила требования к безопасности в жилых зданиях. Коммерческий директор девелоперской компании «Интергал-Буд» Елена Рыжова в комментарии РБК-Украина отмечает, что ранее укрытия часто были формальностью или вообще не предусматривались. Сегодня же укрытие — это обязательная часть жилого проекта согласно нормам ДБН В.2.2-5:2023 «Защитные сооружения гражданской защиты», которые прямо обязывают предусматривать убежища или сооружения двойного назначения в новых домах. «Без раздела об укрытии проект просто не пройдёт экспертизу… То есть это уже не „пожелание рынка“, а юридическое требование», — указывает Рыжова. Однако, как объясняют в ПСГ «Ковальская», государственные строительные нормы имеют чётко сформированные требования к укрытиям, убежищам и сооружениям двойного назначения, но не содержат понятия «мамада» или «укрытия в квартирах». «С точки зрения инженерных решений вполне возможно интегрировать укрытие в квартире, но такое решение не соответствует действующим ДБН», — подчёркивают в компании. Поэтому даже если в доме установить комнаты-укрытия, государство всё равно будет требовать обустройства подземного укрытия, а строительство квартирной капсулы может просто удвоить капитальные затраты.

Инженерный смысл и пределы защиты

Алексей Коваль подчёркивает, что его компания рассматривает комнаты безопасности как дополнительное решение, а не замену нормативного укрытия жилого комплекса. «Комнату безопасности мы прорабатываем для ситуаций, когда человек не успел добраться до основного укрытия. Однако её наличие не должно быть поводом игнорировать тревогу или откладывать переход в укрытие», — добавляет CEO Perfect Group. В то же время инженерно, подтверждает CEO и владелец архитектурной компании Archimatika Дмитрий Васильев, «мамады» имеют смысл, ведь сокращают время, необходимое человеку, чтобы попасть в более защищённое пространство. Кроме того, такая комната может уменьшить риски от косвенных последствий взрыва: обломков стекла и оконных рам, элементов фасада, отделки и строительных конструкций, разрушающихся под действием взрывной волны. При этом, как подчёркивает Васильев, важно не создавать иллюзию абсолютной безопасности — такая комната не рассчитана на то, чтобы гарантировать защиту в условиях прямого попадания или длительного обстрела.

Противоречивые данные

В предоставленных источниках фиксируется ряд нестыковок и различий в трактовке. Во-первых, термин «мамад» в украинском дискурсе используется в значительно более узком смысле, чем в израильском: если в Израиле MAMAD — это комплексная система с сейсмическим расчётом, бронированием и химической защитой, то в Украине под этим словом чаще подразумевают просто усиленный бетонный контур. Во-вторых, Perfect Group оценивает влияние комнат безопасности на стоимость жилья в 3–4%, однако другие участники рынка не публиковали независимых расчётов, а ПСГ «Ковальская» указывает, что при отсутствии нормативного статуса такие решения могут удвоить капитальные затраты за счёт дублирования с обязательным подземным укрытием. В-третьих, первые реализации подобных проектов датируются 2023–2024 годами в частной застройке, тогда как пилотный проект Perfect Group в клубном доме находится на стадии разработки, и точные сроки его ввода в эксплуатацию в источниках не указаны.