Европейский статистический офис Евростат опубликовал данные, согласно которым в 17 странах Евросоюза располагаемый доход домохозяйства в 2025 году хватал на меньший объём жилья, чем десятью годами ранее. Ключевой индикатор — коэффициент «цены на жильё к доходам», сопоставляющий динамику стоимости недвижимости с динамикой располагаемого дохода на человека, — за период с 2015 по 2025 год в среднем по ЕС вырос на 6,8%. При этом в десяти государствах-членах показатель, напротив, снизился, что свидетельствует о разнонаправленной динамике жилищного рынка внутри объединения.

Десятилетний рост цен на 62% и ответ Брюсселя

Контекст для этих цифр задаёт общий тренд: за десять лет, по состоянию на второй квартал 2026 года, цены на жильё в ЕС выросли на 62%. В ответ на нарастающий жилищный кризис Европейская комиссия в декабре 2025 года представила Европейский план доступного жилья, направленный на расширение предложения и защиту наиболее уязвимых домохозяйств. Рост коэффициента означает, что жильё дорожает быстрее, чем растут доходы, а его падение — что недвижимость становится относительно дешевле. На реальную доступность, по замечанию Евростата, дополнительно влияют расходы по ипотеке.

Португалия и Нидерланды — впереди по недоступности

С 2015 по 2025 год наибольшее увеличение коэффициента показала Португалия — на 60,8%, за ней следовали Нидерланды с ростом на 34,3%. Старший экономист по жилищному рынку ABN AMRO Майк Ланген объяснил португальский скачок туристическим бумом и программой «золотых виз», привлёкшей иностранный капитал, а рост в Нидерландах — дефицитом жилья и спросом со стороны инвесторов. Значительный рост более чем на 20% зафиксирован также в Венгрии (26,5%), Чехии (25,8%), Испании (24,5%) и Греции (22,5%), а двузначный — в Словении (18,2%), Ирландии (14,4%), Австрии (13,6%), Словакии (11,2%), Люксембурге (10,6%) и Литве (10,1%).

Румыния, Финляндия и Болгария — на другом полюсе

На противоположном конце диапазона оказалась Румыния, где коэффициент снизился на 42,8% — максимальное падение в ЕС: в 2025 году цены на жильё были существенно ниже относительно доходов, чем в 2015 году. Снижение также зафиксировано в Финляндии (−25,2%), Болгарии (−16,2%), Кипре (−12%) и Италии (−11,9%). По словам Лангена, быстрый рост доходов в Болгарии и Румынии после их вступления в ЕС сделал жильё относительно дешевле. Среди четырёх крупнейших экономик ЕС коэффициент снизился менее чем на 6% во Франции и на 11,9% в Италии, вырос на 1,6% в Германии, а наибольший рост в этой четвёрке показала Испания — на 24,5%.

Долгосрочное среднее и «пузырь» в данных

Евростат дополнительно сравнивает показатель 2025 года с собственным средним каждой страны за период 2000–2025 годов. В целом по ЕС коэффициент оказался лишь на 0,03% выше долгосрочного среднего. Португалия и Румыния вновь оказались на противоположных концах: коэффициент Португалии на 37% выше её долгосрочного среднего, а Румынии — на 53% ниже. Доцент экономики Тринити-колледжа в Дублине Ронан Лайонс отмечает, что в ряде стран два показателя рассказывают разные истории: коэффициент Ирландии на 14,4% выше уровня 2015 года, но на 1,7% ниже долгосрочного среднего, что частично связано с тем, что в среднее входит жилищный пузырь середины 2000-х. Аналогичная картина наблюдается в Литве (+10,1% к 2015 году, но −5,7% к долгосрочному среднему).

Давление на арендаторов и текущая динамика

Лайонс также обратил внимание на нагрузку на арендаторов в Румынии: в 2025 году 56% людей, платящих рыночную арендную плату, жили в домохозяйствах, тратящих более 40% располагаемого дохода на жильё, — самый высокий показатель в ЕС. Ланген подчёркивает, что базовый 2015 год приходился на исторически низкий уровень соотношения цены к доходам, поэтому сравнение ведётся с одним из самых дешёвых периодов за последние два десятилетия. Текущая динамика подтверждает сохранение давления: по данным Евростата, во втором квартале 2026 года цены на жильё в ЕС выросли на 4,7% в годовом выражении, а быстрее всего дорожала недвижимость в Португалии (+16,5%), Болгарии (+15,5%) и Литве (+14,3%).