Украинцы, которые самостоятельно ищут квартиру в аренду, всё чаще сталкиваются с неприятным сюрпризом: найдя жильё по объявлению и договорившись с собственником, они узнают уже на этапе заселения о дополнительной комиссии риелтору — от 50% до 100% стоимости месячной аренды. По словам специалиста по недвижимости Максима Маршала, который опубликовал разбор схемы в Threads, такая практика является несправедливой. «Человек просто позвонил по номеру, а ему уже выставляют счёт за услугу, которую он не заказывал», — отмечает он. По его оценке, когда человека заставляют платить за то, о чём он не просил, это не продажа сервиса, а манипуляция искусственным дефицитом прямых контактов.

Кто на самом деле клиент агента

Маршал подчёркивает, что ключевой вопрос — кто именно нанял риелтора. Если собственник квартиры заключил договор с агентом для сдачи жилья, то клиентом агента является именно собственник. В этом случае риелтор занимается маркетингом объекта, принимает звонки, отбирает потенциальных арендаторов, организует показы и сопровождает сделку — и у арендатора нет оснований отдельно платить агенту комиссию. Совсем иная ситуация, когда сам арендатор заказывает у риелтора услугу поиска жилья: тогда агент работает на него и получает оплату за проведённый поиск. При этом специалист считает принципиальным, чтобы в таком договоре риелтор терял любое право брать комиссию с собственников тех квартир, которые показывает арендатору, исключая «двойной чек» и скрытый конфликт интересов.

За что агент действительно имеет право получать плату

По концепции Маршала, проблема не в самой комиссии, а в том, получает ли человек реальную услугу. Если агент работает на владельца, его работа может представлять собой полноценную сдачу квартиры «под ключ»: анализ реальных сделок в доме и районе, определение оптимальной цены, подготовку жилья к показам, профессиональные фото и видео, рекламу на популярных площадках, закрытых риелторских каналах и партнёрских сетях. Отдельный блок — отбор арендаторов: проверка платёжеспособности, места работы, причины переезда и истории предварительной аренды, благодаря чему собственник тратит время только на адекватных кандидатов. Для арендатора персональный подбор жилья также должен быть шире простого показа: отсеивание фейковых и устаревших объявлений, проверка документов на жильё, выяснение наличия арестов, судебных обременений, долгов за коммунальные услуги и скрытых совладельцев, а также переговоры с собственником по цене и условиям — вплоть до фиксации стоимости на 12 месяцев и прописывания правил возврата депозита.

Противоречивые данные

В публичных обсуждениях цифры и логика начисления комиссии расходятся. В разборе Маршала, на который ссылается Styler, речь идёт о ставках 50% и в отдельных случаях 100% месячной аренды, которые предъявляются арендатору «задним числом», и специалист квалифицирует это как манипуляцию. В то же время другие участники рынка, например риелтор Апрелев, объясняют механику иначе: комиссия в диапазоне 60–100% при аренде жилья, как правило, делится между двумя агентами — тем, кто работает на собственника, и тем, кто работает на арендатора. Таким образом, одна сторона видит в схеме несправедливое «сдираание денег за воздух», а другая — стандартное распределение вознаграждения между двумя сторонами сделки. Разница в цифрах (50% против 60–100%) и в интерпретации (манипуляция против деления на двух агентов) остаётся открытой и зависит от того, кто именно заключил договор с риелтором.

Как договориться о цене без риелтора

Отдельно Маршал ранее делился советами для арендаторов, которые хотят снизить стоимость аренды без помощи агента. По его словам, торговаться можно и нужно, но не наугад, а понимая, в какой момент собственник наиболее готов уступить. Хорошим моментом для переговоров является квартира, которая долго стоит пустая, поскольку владелец теряет деньги каждый день. В пользу арендатора работают стабильная работа, готовность жить в квартире долго и нормальная история аренды. За оплату сразу за 3–6 месяцев можно попытаться попросить скидку в 10–15%. При этом специалист подчёркивает, что скидка по цене, достигнутая в переговорах, часто полностью перекрывает стоимость услуг агента уже за первые 2–3 месяца аренды.