Бум апарт-готелів: як інвестори отримують до 11% річних

Ринок короткострокової оренди в Україні переживає справжнє відродження. За даними ЛУН, до кінця 2025 року в країні налічувалося вже 105 проектів доходної нерухомості, і саме апарт-готелі демонструють найбільш стрімкий ріст. Секрет успіху криється в синергії девелоперів та професійних готельєрів, які створюють готові бізнес-моделі для інвесторів. Вхід у такий бізнес варіюється від 40 до 80 тисяч доларів за стандартний номер, тоді як преміальні лоти можуть коштувати понад 100 тисяч доларів.

Експерти Ribas Group зазначають, що фінансова модель таких проектів показує високу ефективність. На етапі запуску, у перші 1–3 роки роботи, коли об'єкт наробляє базу гостей та налаштовує операційні процеси, середня валютна доходність становить 5–7% річних. Однак з третього року, за умови налагодженої роботи, прибуток може зрости до 9–11% річних. Важливо зазначити, що операційний прибуток розподіляється за схемою 80/20, де 20% становить комісія управляючої компанії за професійне ведення бізнесу.

Економічна перевага: чому апарт-готелі перемагають класику

Порівняльний аналіз показує, що апарт-готелі мають суттєву перевагу перед класичним орендним житлом. При однаковій локації та класі нерухомості апарт-готелі окупаються на 3–6 років швидше. Це досягається завдяки більш високій завантаженості та гнучкості ціноутворення. Валова доходність апарт-готелів перевищує показники класичної оренди на 4–8%, а чиста маржинальність — на 1–4%. Це робить формат апарт-готелів привабливим для інвесторів, які шукають швидку окупність та високу ліквідність активів.

Доходні будинки: перспектива, зажатий у тисках відсутності держпідтримки

Тим часом, як апарт-готелі процвітають, сегмент міських доходних будинків, який міг би вирішити проблему доступного житла, розвивається вкрай повільно. На думку аналітиків ЛУН, називати цей сектор активно зростаючим поки що передчасно. Співвласник Standard One Олександр Овчаренко вказує на фундаментальні економічні бар'єри: доходний будинок окупається за рахунок оренди протягом 10–15 і більше років, не рахуючи циклу будівництва, який займає ще 5–7 років. Такі тривалі інвестиційні горизонти вимагають стабільності, якої зараз не вистачає.

Бар'єри входу: кредити, податки та необхідність ГЧП

Головним гальмом для масового будівництва доходних будинків є відсутність дешевих довгострокових кредитів на 15–20 років та проектного фінансування. Крім того, критично важливим фактором є нестабільність податкового законодавства. Девелопери готові інвестувати в довгі проекти лише за умови фіксації податкових правил на весь інвестиційний цикл. Олександр Овчаренко пропонує рішення через державно-приватне партнерство: міста могли б надавати землю в пільгову оренду та підводити комунікації, а девелопери — передавати 20–30% квартир під доступну або соціальну оренду. Без таких заходів доходні будинки залишаться нішевим продуктом для вузького кола інвесторів.