На українському ринку житла з'являються перші точкові спроби інтегрувати кімнати безпеки за аналогією з ізраїльськими мамадами. Однак для вітчизняного ринку це досі залишається скоріше екзотикою, ніж стандартом. РБК-Україна спільно з провідними забудовниками та архітекторами розібралася, чи є «посилені» квартири реальним трендом ринку, скільки це коштує покупцеві та які рішення дійсно здатні захистити під час обстрілів.

Від ізраїльського стандарту до української адаптації

Нещодавно CEO будівельної компанії Perfect Group Олексій Коваль в інтерв'ю агентству «Інтерфакс-Україна» заявив, що компанія розпочала розробляти для пілотного проекту клубного дому кімнати безпеки за аналогією з ізраїльськими мамадами. Стандарт MAMAD (Merhav Mugan Dirati) — це укріплена кімната-укриття, розташована безпосередньо всередині квартири. В Ізраїлі їхнє будівництво є обов'язковою законодавчою нормою, а сама кімната проєктується з урахуванням сейсмічних навантажень, оснащується броневамп'ятами, вибухостійкими дверима та примусовою фільтрацією від хімічних і біологічних загроз. В українських реаліях «мамадом» частіше називають просто кімнату з посиленим монолітним бетонним контуром без спеціалізованої системи герметизації. Примітно, що перші спроби реалізувати подібні проєкти в Україні почалися ще у 2023–2024 роках у приватному житловому будівництві — у приватних будинках на заході країни та в Київській області.

Що саме проєктують українські забудовники

Як пояснює Олексій Коваль у коментарі РБК-Україна, деталізуючи концепцію пілотних кімнат безпеки, зараз йдеться про внутрішнє приміщення площею 3–4 кв. м з посиленими залізобетонними конструкціями та вентиляцією. Спеціальної фільтрації повітря чи броневамп'ятів там не передбачено: головне завдання конструкції полягає в захисті від уламків та скла. Крім того, за його словами, посилени конструкції обмежуватимуть можливості перепланування та об'єднання кімнати з іншими приміщеннями. За попередніми розрахунками компанії, можливе вплив подібних рішень на ціну житла в межах проєкту оцінюється приблизно в 3–4%.

Нормативний вакуум: що говорять ДБН

Війна радикально змінила вимоги до безпеки в житлових будинках. Комерційний директор девелоперської компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова в коментарі РБК-Україна відзначає, що раніше укриття часто були формальністю або взагалі не передбачалися. Сьогодні ж укриття — це обов'язкова частина житлового проєкту відповідно до норм ДБН В.2.2-5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту», які прямо зобов'язують передбачати сховища або споруди подвійного призначення в нових будинках. «Без розділу про укриття проєкт просто не пройде експертизу… Тобто це вже не „бажання ринку“, а юридична вимога», — зазначає Рижова. Однак, як пояснюють у ПСГ «Ковальська», державні будівельні норми мають чітко сформовані вимоги до укриттів, сховищ та споруд подвійного призначення, але не містять поняття «мамад» або «укриття в квартирі». «З погляду інженерних рішень цілком можливо інтегрувати укриття в квартирі, але таке рішення не відповідає чинним ДБН», — наголошують у компанії. Тому навіть якщо в будинку встановити кімнати-укриття, держава все одно вимагатиме облаштування підземного укриття, а будівництво квартирної капсули може просто подвоїти капітальні витрати.

Інженерний сенс і межі захисту

Олексій Коваль наголошує, що його компанія розглядає кімнати безпеки як додаткове рішення, а не заміну нормативного укриття житлового комплексу. «Кімнату безпеки ми пропрацьовуємо для ситуацій, коли людина не встигла дістатися до основного укриття. Водночас її наявність не має бути приводом ігнорувати тривогу чи відкладати перехід в укриття», — додає CEO Perfect Group. Водночас інженерно, підтверджує CEO та власник архітектурної компанії Archimatika Дмитро Васильєв, «мамади» мають сенс, адже скорочують час, необхідний людині, щоб потрапити в більш захищений простір. Крім того, така кімната може зменшити ризики від опосередкованих наслідків вибуху: уламків скла та віконних рамок, елементів фасаду, оздоблення та будівельних конструкцій, що руйнуються під дією ударної хвилі. При цьому, як наголошує Васильєв, важливо не створювати ілюзію абсолютної безпеки — така кімната не розрахована на те, щоб гарантувати захист за умов прямого влучання чи тривалого обстрілу.

Суперечливі дані

У наданих джерелах фіксується ряд невідповідностей та розбіжностей у трактуванні. По-перше, термін «мамад» в українському дискурсі використовується в значно вужчому сенсі, ніж в ізраїльському: якщо в Ізраїлі MAMAD — це комплексна система з сейсмічним розрахунком, бронюванням та хімічним захистом, то в Україні під цим словом частіше розуміють просто посилений бетонний контур. По-друге, Perfect Group оцінює вплив кімнат безпеки на вартість житла в 3–4%, однак інші учасники ринку не публікували незалежних розрахунків, а ПСГ «Ковальська» вказує, що за відсутності нормативного статусу такі рішення можуть подвоїти капітальні витрати через дублювання з обов'язковим підземним укриттям. По-третє, перші реалізації подібних проєктів датуються 2023–2024 роками в приватному будівництві, тоді як пілотний проєкт Perfect Group у клубному домі перебуває на стадії розробки, і точні строки його введення в експлуатацію в джерелах не зазначені.