Логістичний фактор перетворився на одного з ключових драйверів зростання цін на первинному ринку житла України. Поєднання двох факторів — підвищення вантажних тарифів «Укрзалізниці» на 30% і загрози ударів по складських приміщеннях — змушує девелоперів переглядати ланцюги постачання та відмовлятися від накопичення запасів на будівельних майданчиках. За оцінкою РБК-Україна, саме ці обставини формують тиск на собівартість квадратного метра і, як наслідок, на кінцеву вартість квартир, яку платимуть покупці вже цієї осені.

Вперше за чотири роки: +30% до вантажних тарифів

Вперше за чотири роки «Укрзалізниця» переглянула тарифи на вантажні перевезення і з 1 серпня 2026 року підвищила їхню вартість на 30%. Це рішення безпосередньо збільшує витрати на доставку кожної тонни сировини до заводів і будмайданчиків. Для будівельної галузі, де значна частина матеріалів (щебінь, пісок, цемент, цегла) переміщується на великі відстані, навіть незначне подорожчання тонно-кілометра складається в помітне зростання собівартості готового житла.

Удари по інфраструктурі та ситуативний дефіцит

Окрім тарифного фактора, ситуацію погіршує воєнна обстановка. Як пояснили РБК-Україна в ПБГ «Ковальська», часті ворожі атаки на залізничну інфраструктуру в квітні–червні 2026 року спричинили уповільнення руху вагонів і ситуативний дефіцит щебеню та цементу. Внаслідок цього компанія змушена шукати альтернативні та дорожчі маршрути доставки, що лише збільшує кінцеву вартість матеріалів. Під прицілом противника опинилася і складська нерухомість, через що забудовники не можуть ризикувати й накопичувати великі запаси на майданчиках.

Девелопери змінюють тактику закупівель

Відповіддю на логістичні ризики стала зміна стратегії закупівель. За словами комерційної директорки «Інтергал-Буд» Олени Рижової, компанія заздалегідь формує потребу в основних матеріалах і закуповує окремі позиції, фіксуючи ціну, щоб уникнути накопичення великих партій в одному місці. Підтверджують цю тенденцію і в девелоперській компанії «Креатор Строй»: закупівля будівельних матеріалів здійснюється раніше зазвичай, що дозволяє частково зафіксувати поточну вартість і знизити ризики різких коливань собівартості.

Протирічливі дані

Тут важливо чесно відобразити розбіжність у оцінках. З одного боку, девелопери говорять про ситуативний дефіцит окремих позицій (щебінь, цемент) і вимушеному переході на дорожчі маршрути. З іншого боку, президент Всеукраїнського союзу виробників будматеріалів Костянтин Салій стверджує, що українські підприємства закривають поточні потреби девелоперів на 100%, а реального дефіциту немає: щебеню, піску, бетону, газоблоків, плитки та цегли в країні вистачає. Більше того, за його даними, завантаженість заводів за продажами становить лише 42–48%, тобто виробничих потужностей із запасом. Таким чином, «дефіцит» на місцях — це скоріше локальний і тимчасовий ефект логістичних збоїв, а не системна нестача сировини, і виробники, навпаки, зацікавлені у зростанні внутрішнього попиту.

Що це означає для цін восени

Загальний ефект — дорожчі перевезення, подорожчі альтернативні маршрути та ранні фіксовані закупівлі — закладається девелоперами в ціну квадратного метра. Поки заводи здатні покривати стриманий попит, гострого дефіциту немає, але, як зазначає Салій, він можливий у момент початку відновлення, коли відбудеться миттєвий вихід на ринок великої кількості споживачів. Саме в цьому сценарії логістичні націнки, закладені вже зараз, з найбільшою ймовірністю відобразяться на кінцевих цінах на квартири цієї осені.