Україна запускає будівництво соціального житла: Рада ратифікувала 100 млн євро від ЄІБ для п'яти громад

Верховна Рада України ратифікувала угоди з Європейським інвестиційним банком (ЄІБ), що передбачають виділення 100 млн євро на розвиток системи соціального житла в країні. Про це повідомила голова комітету парламенту з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, передає РБК-Україна. За ратифікацію угоди №0403 проголосували 296 народних депутатів. Документ, підписаний 25 червня 2026 року в Гданську, тепер проходить фінальний етап внутрішньодержавних процедур, після чого кошти стануть доступними для реалізації проєкту.

Структура фінансування та цільове призначення коштів

Загальний обсяг фінансування за угодами з ЄІБ складає 100 млн євро, з яких 50 млн євро — кредитні кошти, а ще 50 млн євро — грантові, тобто безповоротні. За даними пояснювальної записки до ратифікації, ресурси будуть спрямовані на створення муніципального фонду соціального житла, забезпечення якісним та доступним житлом вразливих категорій населення, а також на розвиток системи соціальної оренди. Проєкт передбачає не лише безпосереднє будівництво, а й посилення інституційної спроможності органів влади, створення сталих фінансових та операційних механізмів управління соціальним житлом. Загалом із Європейським інвестиційним банком уже досягнуто домовленості про залучення 400 млн євро на ці потреби, що вказує на багатоетапний характер програми.

Пілотний проєкт: п'ять громад із двадцяти п'яти

Перші об'єкти соціального житла планується звести у п'яти громадах, відібраних за конкурсом. На конкурс подали заявки 25 громад, до короткого списку увійшли вісім, а фіналістами стали п'ять. Наразі їхні фінансові моделі передано на оцінку Міністерству фінансів України. Після завершення цієї процедури ЄІБ зможе розпочати безпосереднє фінансування будівництва. Пілотний проєкт передбачає зведення нового житла, яке перебуватиме у власності громад, а не приватних інвесторів. Це принципова відмінність від комерційного будівництва, що забезпечує довгостроковий контроль над ціноутворенням та умовами оренди.

Умови оренди: прибутковість, перевірки та право викупу

Орендна плата за соціальне житло становитиме в середньому не більше 25–30% доходу сім'ї й розраховуватиметься індивідуально з урахуванням доходів орендаря, середньої ринкової вартості оренди в регіоні та характеристик конкретного житла. Ставка буде нижчою за ринкову, а для окремих сімей та громадян соціальна оренда може бути повністю безкоштовною. Передбачені як короткострокові, так і довгострокові договори. Доходи орендарів перевірятимуться щороку: якщо середньомісячний сукупний дохід сім'ї протягом двох років перевищуватиме встановлений показник, це стане підставою для припинення договору. Крім того, одним із механізмів стане оренда з правом викупу — кошти від такого викупу планують спрямовувати на поповнення фонду соціального житла, створюючи замкнений цикл фінансування.

Соціальне та доступне житло: у чому різниця

Як пояснила Олена Шуляк, соціальне житло відрізняється від доступного. Право на соціальну оренду залежатиме від рівня доходів сім'ї. Якщо сім'я може скористатися іншими житловими інструментами, зокрема пільговою іпотекою, їй пропонуватимуть доступне житло. Якщо ж доходів для цього недостатньо, громадянин зможе претендувати на соціальну оренду. Серед пріоритетних категорій, які зможуть претендувати на соціальне житло, нардепка назвала вразливі групи населення, включаючи внутрішньо переміщених осіб. Це розмежування дозволяє розподілити обмежені ресурси адресно і не змішувати різні рівні державної підтримки.

Терміни та законодавча база: будівництво до прийняття закону

Будівництво у вибраних громадах планують розпочати, не чекаючи прийняття окремого закону про фонд соціального житла. За словами Шуляк, це зумовлено гострою потребою в житлі через війну та великою кількістю внутрішньо переміщених осіб. Водночас закон про фонд соціального житла має бути прийнятий не пізніше 1 червня 2027 року — він остаточно врегулює механізми формування та функціонування системи в Україні. Раніше дослідження Інституту житлового будівництва та профільного комітету Верховної Ради виявило, що 1006 опитаних громад мають загалом лише 1922 одиниці соціального житла. Серед основних причин дефіциту названо застарілу містобудівну документацію, брак фінансування та фахівців, а також відсутність дієвих законодавчих механізмів для інтеграції соціального житла в нову забудову. Контекстуально, раніше Верховна Рада підтримала за основу законопроєкт, що дозволяє внутрішньо переміщеним особам, які проживали на тимчасово окупованих територіях, поєднувати житлові ваучери з кредитними коштами для придбання чи будівництва житла; державна допомога за ваучером може становити до 2 млн гривень.