Європейський статистичний офіс Євростат опублікував дані, згідно з якими у 17 країнах Євросоюзу наявний дохід домогосподарства у 2025 році дозволяв придбати менший обсяг житла, ніж десятьма роками раніше. Ключовий індикатор — коефіцієнт «ціни на житло до доходів», що зіставляє динаміку вартості нерухомості з динамікою наявного доходу на особу, — за період з 2015 по 2025 рік у середньому по ЄС зріс на 6,8%. При цьому в десяти державах-членах показник, навпаки, знизився, що свідчить про різноспрямовану динаміку житлового ринку всередині об'єднання.

Десятирічне зростання цін на 62% та відповідь Брюсселя

Контекст для цих цифр задає загальний тренд: за десять років, станом на другий квартал 2026 року, ціни на житло в ЄС зросли на 62%. У відповідь на житлову кризу, що загострюється, Європейська комісія у грудні 2025 року представила Європейський план доступного житла, спрямований на розширення пропозиції та захист найбільш вразливих домогосподарств. Зростання коефіцієнта означає, що житло дорожчає швидше, ніж зростають доходи, а його падіння — що нерухомість стає відносно дешевшою. На реальну доступність, за зауваженням Євростату, додатково впливають витрати за іпотекою.

Португалія та Нідерланди — попереду за недоступністю

З 2015 по 2025 рік найбільше збільшення коефіцієнта показала Португалія — на 60,8%, за нею слідували Нідерланди зі зростанням на 34,3%. Старший економіст із житлового ринку ABN AMRO Майк Ланген пояснив португальський стрибок туристичним бумом та програмою «золотих віз», що привабила іноземний капітал, а зростання в Нідерландах — дефіцитом житла та попитом з боку інвесторів. Значне зростання понад 20% зафіксовано також в Угорщині (26,5%), Чехії (25,8%), Іспанії (24,5%) та Греції (22,5%), а двозначне — у Словенії (18,2%), Ірландії (14,4%), Австрії (13,6%), Словаччині (11,2%), Люксембурзі (10,6%) та Литві (10,1%).

Румунія, Фінляндія та Болгарія — на іншому полюсі

На протилежному кінці діапазону опинилася Румунія, де коефіцієнт знизився на 42,8% — максимальне падіння в ЄС: у 2025 році ціни на житло були істотно нижчими відносно доходів, ніж у 2015 році. Зниження також зафіксовано у Фінляндії (−25,2%), Болгарії (−16,2%), на Кіпрі (−12%) та в Італії (−11,9%). За словами Лангена, швидке зростання доходів у Болгарії та Румунії після їх вступу до ЄС зробило житло відносно дешевшим. Серед чотирьох найбільших економік ЄС коефіцієнт знизився менш ніж на 6% у Франції та на 11,9% в Італії, зріс на 1,6% у Німеччині, а найбільше зростання в цій четвірці показала Іспанія — на 24,5%.

Довгострокове середнє та «бульбашка» в даних

Євростат додатково порівнює показник 2025 року з власним середнім кожної країни за період 2000–2025 років. Загалом по ЄС коефіцієнт виявився лише на 0,03% вищим за довгострокове середнє. Португалія та Румунія знову опинилися на протилежних кінцях: коефіцієнт Португалії на 37% вищий за її довгострокове середнє, а Румунії — на 53% нижчий. Доцент економіки Трініті-коледжу в Дубліні Ронан Лайонс зазначає, що в низці країн два показники розповідають різні історії: коефіцієнт Ірландії на 14,4% вищий за рівень 2015 року, але на 1,7% нижчий за довгострокове середнє, що частково пов'язано з тим, що в середнє входить житлова бульбашка середини 2000-х. Аналогічна картина спостерігається в Литві (+10,1% до 2015 року, але −5,7% до довгострокового середнього).

Тиск на орендарів та поточна динаміка

Лайонс також звернув увагу на навантаження на орендарів у Румунії: у 2025 році 56% людей, які сплачують ринкову орендну плату, жили в домогосподарствах, що витрачають понад 40% наявного доходу на житло — найвищий показник в ЄС. Ланген підкреслює, що базовий 2015 рік припадав на історично низький рівень співвідношення ціни до доходів, тому порівняння ведеться з одним із найдешевших періодів за останні два десятиліття. Поточна динаміка підтверджує збереження тиску: за даними Євростату, у другому кварталі 2026 року ціни на житло в ЄС зросли на 4,7% у річному вимірі, а найшвидше дорожчала нерухомість у Португалії (+16,5%), Болгарії (+15,5%) та Литві (+14,3%).