Prüfungen, Akkreditierung und öffentliches Register: Ukraine bereitet neue Regeln für Makler vor

In der Werchowna Rada wird ein Gesetzentwurf ausgearbeitet, der das Verfahren für die Arbeit auf dem Markt für Immobilienvermittlungsdienste grundlegend verändern soll. Das Dokument Nr. 16145, dessen Mitverfasserin die Leiterin des zuständigen Parlamentsausschusses Olena Schuljak ist, führt Qualifikationsprüfungen, ein Akkreditierungssystem und ein öffentliches Register von Fachleuten ein. Ihrer Aussage nach zielt die Initiative darauf ab, dass ein Wohnungskäufer oder -mieter überprüfen kann, wer genau die Interessen einer Partei bei einer Transaktion vertritt, und sich von der Legitimität des Vermittlers überzeugen kann. Dies berichtete RBC-Ukraine.

Zweistufiges System für den Zugang zum Beruf

Der Gesetzentwurf baut die Regulierung auf zwei Ebenen auf. Die erste ist der „Immobilienfachmann“, also eine konkrete Person: Um arbeiten zu können, muss sie eine Berufsausbildung absolvieren, eine Qualifikationsprüfung ablegen und ein Zertifikat erhalten. Darüber hinaus müssen Fachleute ihre Qualifikation mindestens einmal alle zwei Jahre verbessern, andernfalls wird die Gültigkeit des Zertifikats automatisch ausgesetzt. Die zweite Ebene ist der „Immobilienmakler“: Dies kann ein Einzelunternehmer oder ein Unternehmen sein, das mindestens einen Immobilienfachmann beschäftigt; der Leiter eines solchen Maklers muss ebenfalls den entsprechenden Status besitzen. Vermittlungsdienste dürfen nur von akkreditierten Maklern angeboten werden, die in das Einheitliche Register eingetragen sind.

Öffentliches Register und Überprüfung des Fachmanns über die Anzeigenummer

Ein Schlüsselelement des neuen Systems soll das Einheitliche Register sein — offen, kostenlos und rund um die Uhr verfügbar. Anhand der in einer Immobilienanzeige angegebenen Nummer kann der Nutzer überprüfen, ob das Zertifikat des Fachmanns oder die Maklerakkreditierung gültig ist, in welchem Unternehmen der Makler arbeitet und ob Disziplinarstrafen gegen ihn verhängt wurden. Somit beschränkt sich die Überprüfung des Vermittlers auf einige wenige Schritte im öffentlich zugänglichen Bereich, ohne dass man sich an einzelne Behörden wenden muss.

Zugangsbeschränkungen und Arbeitsverbot in besetzten Gebieten

Der Gesetzentwurf legt zudem Beschränkungen für den Zugang zum Beruf fest und verbietet ausdrücklich die Erbringung von Immobiliendienstleistungen in den vorübergehend besetzten Gebieten. Diese Beschränkung gilt auch für die Arbeit über Websites, soziale Netzwerke und Messenger, womit einer der Kanäle für inoffizielle Vermittlung in der Kampfzone und in den vom Gegner kontrollierten Gebieten geschlossen wird.

Hauptstreitpunkt: Wer führt das Register und verantwortet die Disziplin

Laut Schuljak betrifft eine der Hauptdiskussionen rund um das Dokument die Frage, wer das Register führt und die Verantwortung für die Disziplin der Fachleute trägt. Der Gesetzentwurf Nr. 16145 schlägt die Schaffung einer einzigen Ukrainischen Union der Immobilienfachleute mit obligatorischer Mitgliedschaft vor. Das alternative Dokument Nr. 16145-1, das am 27. Oktober registriert wurde, sieht mehrere selbstregulierte Organisationen vor. Die Abgeordnete ist der Ansicht, dass ein Modell mit mehreren Strukturen die Verantwortung verwischen könnte: Der Wettbewerb um Mitglieder würde Organisationen dazu bringen, nicht über die Qualität der Kontrolle, sondern über Nachsicht gegenüber Regelverstößen zu konkurrieren. Gleichzeitig sind die Autoren bereit, die Schutzmechanismen vor der zweiten Lesung zu verschärfen und haben die Autoren des alternativen Dokuments sowie Berufsverbände zur Mitarbeit im Ausschuss eingeladen.

Niederländisches Präzedenzrecht und Monopolrisiken

Als Beispiel nannte Schuljak die Niederlande: Im Jahr 2001 wurde dort der Schutz der Maklerberufsbezeichnung abgeschafft und die Marktregulierung an freiwillige Verbände übertragen. Später räumten die größten von ihnen ein, dass sie ihre eigenen Regeln aus Angst vor dem Verlust von Mitgliedern nicht streng anwenden. Am 1. Oktober 2026 kündigte die niederländische Ministerin für Wohnungswesen die Vorbereitung einer obligatorischen Registrierung von Immobilienmaklern an. Gleichzeitig räumt die Ausschussvorsitzende ein, dass ein Monopol einer einzigen Organisation beim Zugang zum Beruf Risiken überhöhter Beiträge, Abschottung und Korruption bergen kann, weshalb der Gesetzentwurf eine Reihe von Beschränkungen und Kontrollmechanismen vorsieht.

Steuerlicher Kontext für Vermieter

Die Initiative zur Regulierung von Maklern ergänzt ein breiteres Maßnahmenpaket auf dem Wohnungsmarkt. Zuvor hatte die Werchowna Rada eine Senkung der Einkommensteuer für Eigentümer unterstützt, die Immobilien vermieten: Der Steuersatz soll von 18 % auf 5 % gesenkt werden, wodurch sich die gesamte Steuerbelastung unter Berücksichtigung der Kriegssteuer von 23 % auf 10 % verringert. Zur Erinnerung: Wohnungseigentümer, die als Privatpersonen vermieten, sind verpflichtet, ihre Einkünfte eigenständig zu deklarieren und 18 % Einkommensteuer sowie 5 % Kriegssteuer zu zahlen; bei Umgehung sind Geldstrafen von 25 % bis 50 % des nicht gezahlten Betrags vorgesehen, und bei systematischer Verschleierung von Einkünften können diese bis zu 85.000 Griwna erreichen.