Prüfungen, Akkreditierung und offenes Register: Ukraine bereitet neues Regulierungssystem für Immobilienmakler vor

Die Werchowna Rada prüft den Gesetzentwurf Nr. 16145, der die Spielregeln auf dem ukrainischen Immobilienmarkt grundlegend ändert. Das Dokument, dessen Mitautorin die Leiterin des zuständigen Parlamentsausschusses Olena Schuljak ist, führt ein zweistufiges Zulassungssystem für den Maklerberuf, obligatorische Qualifikationsprüfungen, eine Akkreditierung und die Schaffung eines offenen Einheitsregisters von Fachleuten ein. Dies berichtet RBC-Ukraine unter Bezugnahme auf Schuljak.

Zweistufiges Zulassungssystem

Der Gesetzentwurf unterteilt die Marktteilnehmer in zwei Kategorien. Die erste Ebene ist der „Immobilienspezialist“, also eine konkrete Person, die für eine legale Tätigkeit eine Berufsausbildung absolvieren, eine Qualifikationsprüfung bestehen und ein entsprechendes Zertifikat erhalten muss. Darüber hinaus sind Fachleute verpflichtet, ihre Qualifikation mindestens einmal alle zwei Jahre zu verbessern; bei Nichtbeachtung dieser Anforderung wird die Gültigkeit des Zertifikats automatisch ausgesetzt. Die zweite Ebene ist der „Immobilienmakler“, bei dem es sich um einen Einzelunternehmer oder ein Unternehmen handeln kann, das mindestens einen Immobilienspezialisten beschäftigt. Der Leiter eines solchen Maklers muss ebenfalls über den entsprechenden Status verfügen. Vermittlungsleistungen dürfen ausschließlich von akkreditierten Maklern erbracht werden, die im Einheitsregister eingetragen sind.

Einheitsregister: Transparenz für jeden Käufer

Ein Schlüsselelement des neuen Systems wird das Einheitsregister sein, das laut dem Text des Gesetzentwurfs offen, kostenlos und rund um die Uhr zugänglich sein wird. Anhand der in der Immobilienanzeige angegebenen Nummer kann jeder Nutzer überprüfen, ob das Zertifikat des Spezialisten gültig ist, ob der Makler akkreditiert ist, in welchem Unternehmen der Makler arbeitet und ob Disziplinarmaßnahmen gegen ihn verhängt wurden. Damit beabsichtigen die Gesetzgeber, das Register zu einem Instrument des täglichen Verbraucherschutzes auf dem Wohnungsmarkt zu machen.

Beschränkungen und Arbeitsverbot in besetzten Gebieten

Der Gesetzentwurf sieht eine Reihe von Beschränkungen für den Zugang zum Beruf vor: Personen, die unter die gesetzlich festgelegten Kriterien fallen, dürfen nicht im Immobiliensektor tätig sein. Separat wird vorgeschlagen, die Erbringung von Immobiliendienstleistungen in vorübergehend besetzten Gebieten zu verbieten — unter anderem über Websites, soziale Netzwerke und Messenger. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die Legalisierung von Immobilientransaktionen in von Gegnern kontrollierten Gebieten zu verhindern.

Hauptdebatte: Ein einziger Verband oder mehrere Selbstregulierungsorganisationen

Laut Schuljak bleibt die strittigste Frage bei der Erörterung des Gesetzentwurfs, wer das Register führen und die Verantwortung für die Disziplin der Fachleute tragen wird. Der Gesetzentwurf Nr. 16145 sieht die Schaffung einer einzigen Ukrainischen Vereinigung von Immobilienspezialisten mit obligatorischer Mitgliedschaft vor. Ein alternatives Dokument — der Gesetzentwurf Nr. 16145-1, registriert am 27. Oktober 2026 — schlägt ein Modell mit mehreren Selbstregulierungsorganisationen vor. Schuljak argumentiert für die Position zugunsten eines einzigen Organs damit, dass der Wettbewerb zwischen mehreren Strukturen um Mitglieder zu einem Wettstreit nicht in der Kontrollqualität, sondern in der Nachsicht gegenüber Regelverstößen führen könnte. Als anschauliches Beispiel nannte die Abgeordnete die Niederlande: Dort wurde 2001 der Schutz des Maklertitels abgeschafft und die Regulierung an freiwillige Verbände übertragen. Später gaben die größten unter ihnen zu, aus Angst vor Mitgliederverlusten ihre eigenen Regeln nicht strikt anzuwenden. Am 1. Oktober 2026 kündigte die niederländische Ministerin für Wohnungswesen die Vorbereitung einer obligatorischen Registrierung von Maklern an, was nach Schuljaks Einschätzung die Fehlerhaftigkeit des völlig freiwilligen Modells bestätigt.

Vorsichtsmaßnahmen und nächste Schritte

Gleichzeitig räumt Schuljak ein, dass das Monopol einer einzigen Organisation für den Berufszugang Risiken überhöhter Mitgliedsbeiträge, mangelnder Transparenz und Korruption bergen kann. Zur Verhinderung solcher Phänomene sieht der Gesetzentwurf eine Reihe von Beschränkungen und Kontrollmechanismen vor. Die Autoren des Dokuments erklärten ihre Bereitschaft, die Vorsichtsmaßnahmen vor der zweiten Lesung zu verschärfen. Schuljak lud zudem die Autoren des alternativen Gesetzentwurfs und Berufsverbände zur gemeinsamen Arbeit im Ausschuss ein. Ich erinnere daran, dass die Werchowna Rada zuvor die Senkung der Einkommensteuer für Vermieter von Immobilien unterstützt hat: Der Steuersatz soll von 18 % auf 5 % gesenkt werden, was zusammen mit der Militärabgabe die Gesamtsteuerlast von 23 % auf 10 % reduziert.