За семь лет — с августа 2019 по август 2026 года — стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в украинских областных центрах изменилась крайне неравномерно. По данным OLX Недвижимость, которые обнародовало издание РБК-Украина, в одних городах медианная цена жилья в долларовом эквиваленте выросла почти втрое, тогда как в других, напротив, стала заметно ниже исходного уровня. Разрыв между лидерами роста и лидерами падения достиг более чем 200 процентных пунктов, что делает картину семилетней динамики одной из самых контрастных за всю историю наблюдений за украинским рынком недвижимости.
Рекордный рост: запад Украины стал «тихой гаванью» для цен
Наибольший прирост медианной стоимости однокомнатной квартиры за семилетний период зафиксирован в Ивано-Франковске — на 189%. Если в августе 2019 года средняя «однушка» стоила 17,2 тыс. долларов, то к августу 2026 года её медианная цена достигла почти 50 тыс. долларов. В Ужгороде динамика оказалась сопоставимой: медианная цена также выросла более чем вдвое, хотя точный процентный показатель в обнародованных данных не указан. В перечень городов с существенным подорожанием вошли также Тернополь (+96%, с 26,5 тыс. до 51,8 тыс. долларов), Луцк (+94%, с 31 тыс. до 60 тыс. долларов), Житомир (+85%, с 27,5 тыс. до 51 тыс. долларов), Львов (+82%, с 42 тыс. до 76,4 тыс. долларов) и Винница (+82%, с 32,5 тыс. до 59 тыс. долларов). В Хмельницком рост составил 68% (с 26,5 тыс. до 44,5 тыс. долларов), в Черкассах — 53% (с 31 тыс. до 48 тыс. долларов), в Чернигове — 51% (с 22,5 тыс. до 34 тыс. долларов).
Умеренная динамика: Киев, Одесса и Днепр отстают от лидеров
В четырёх областных центрах стоимость однокомнатных квартир за семь лет выросла менее чем наполовину. В Полтаве медианная цена увеличилась на 48% — с 26,7 тыс. до 39,5 тыс. долларов. В Киеве рост составил 42% — с 50,8 тыс. до 72 тыс. долларов, что, несмотря на абсолютные значения, является одним из самых скромных показателей среди крупных городов. В Одессе квартиры подорожали на 36% — с 36,8 тыс. до 50 тыс. долларов. Меньше всего среди всех проанализированных городов изменились цены в Днепре — на 26%, с 25 тыс. до 31,5 тыс. долларов. Таким образом, даже в столице семилетний прирост в долларовом выражении не компенсировал инфляционные ожидания и не достиг уровня, характерного для западных регионов.
Падение цен: пять городов, где жильё стало дешевле
Пять областных центров продемонстрировали обратную тенденцию: медианная стоимость однокомнатных квартир в долларовом эквиваленте стала ниже, чем в августе 2019 года. Наибольшее падение зафиксировано в Николаеве — на 32%, с 29,3 тыс. до 20 тыс. долларов. В Запорожье и Харькове жильё подешевело на 29%: в первом случае цена снизилась с 22,05 тыс. до почти 16 тыс. долларов, во втором — с 35,4 тыс. до 25 тыс. долларов. В Сумах медианная стоимость уменьшилась на 12% — с 27 тыс. до 23,8 тыс. долларов, а в Херсоне падение составило 8% — с 13 тыс. до 12 тыс. долларов. Совокупный разрыв между Ивано-Франковском (+189%) и Николаевом (−32%) превышает 220 процентных пунктов, что подчёркивает глубину региональной дифференциации рынка.
Безопасность как главный драйвер: комментарий OLX Недвижимость
Руководитель сектора по развитию продаж OLX Недвижимость Оксана Остапчук объясняет расхождение в динамике прежде всего фактором безопасности. По её словам, после 2022 года ситуация с безопасностью стала одним из ключевых факторов, влияющих на цены на жильё. Наибольший рост за более длительный период наблюдается преимущественно в относительно более безопасных регионах запада Украины. В то же время в городах, расположенных ближе к зоне боевых действий или регулярно подвергающихся обстрелам, цены в долларовом эквиваленте остаются ниже доказательного уровня. Эта логика полностью соответствует географической карте: все пять городов с отрицательной динамикой (Николаев, Запорожье, Харьков, Сумы, Херсон) находятся в южной и восточной частях страны, где военная активность в 2022–2026 годах была наиболее интенсивной.
Перспективы осени 2026 года: что ждёт первичный рынок
На фоне семилетней динамики вторичного рынка РБК-Украина ранее сообщало о возможном подорожании жилья на первичном рынке Украины осенью 2026 года. По прогнозам, в сентябре–октябре цены на квадратный метр могут вырасти на 3–5%, а в готовых или почти завершённых новостройках — на 7–10%. Причиной называют рост себестоимости строительства и повышенный спрос на более безопасное и готовое к заселению жильё. Если эти прогнозы сбудутся, разрыв между западными и восточными регионами в абсолютных ценах может сохраниться или даже увеличиться, поскольку спрос на «безопасные» квадратные метры будет концентрироваться именно в тех регионах, где он уже сформировался за последние семь лет.
