У серпні 2026 року ринок нерухомості України зіткнувся з фундаментальними змінами в логіці фінансування. Традиційна модель, за якої банки кредитували забудовників на ранніх етапах, фактично перестала працювати. У умовах жорсткого ризик-менеджменту фінансові установи відмовляються видавати кредити на об'єкти, що перебувають на стадії «нульового циклу» чи котловану. Це змусило провідних девелоперів шукати альтернативні джерела капіталу, і відповіддю ринку стало масове створення власних інвестиційних фондів.

Чому банки бояться «нульового циклу»

Ключова проблема полягає в оцінці ризиків. Як пояснила РБК-Україна перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмитрієва, об'єкти на ранній стадії будівництва залишаються найбільш ризикованими активами. Банківський сектор, що відновлюється після кризів, переглянув свої пріоритети: тепер кредитування доступне переважно для об'єктів з високою ступенем готовності — від 50%.

Для банків критично важливі не лише фізичні параметри будівництва, але й прозорість документації, а також бездоганна репутація забудовника. У відсутності «банківського плеча» на старті проектів девелоперам доводиться шукати зовнішні ресурси, щоб не зупиняти роботи. Саме цей вакуум фінансування став каталізатором для появи нових фінансових інструментів.

Трансформація ринку: від облігацій до REIT

Ринок нерухомості пішов шляхом, яким раніше йшли міжнародні гравці. Як зазначив керуючий активами в інвестгрупі ICU Владислав Свістунов, після бурхливого розвитку ринку корпоративних облігацій наступним логічним кроком стало розвиток моделі REIT (фондів нерухомості). Більшість інвесторів сприймають нерухомість як зрозумілий та надійний актив, що робить цю модель привабливою.

Провідні гравці ринку, такі як Taryan Group, blago та системний забудовник РІЕЛ, вже запустили власні інвестиційні фонди. Це дозволяє їм залучати капітал громадян напряму, обходячи банківський фільтр, який на даному етапі блокує доступ до фінансування нових проектів.

Як влаштовані українські «REIT» у реальності

Важливо розуміти, що в українському законодавстві класичних REIT-фондів (Real Estate Investment Trust) юридично не існує. Їхню роль виконують інститути спільного інвестування (ІСІ) у формі корпоративних (КІФ) та паєвих (ПІФ) інвестиційних фондів. Діяльність цих структур перебуває під наглядом Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

Дані Української асоціації інвестиційного бізнесу (УАІБ) підтверджують тренд: на кінець 2025 року з 1892 діючих фондів понад 93% припадало саме на закриті корпоративні та паєві фонди. Саме ця форма найбільш адаптована під довгий цикл будівництва та реалізації нерухомості, дозволяючи акумулювати кошти на роки.

Економічні плюси та ризики для інвестора

Головною перевагою ІСІ є податкова оптимізація: прибуток фонду не оподатковується до моменту виплати дивідендів вкладникам. Це дозволяє девелоперам спрямовувати весь накопичений капітал безпосередньо у будівельний процес, не втрачаючи коштів на проміжне оподаткування.

Поріг входу в такі фонди варіюється залежно від типу нерухомості. У сегменті комерційної нерухомості участь можлива вже від 1000 гривень, тоді як для житлових проектів мінімальний чек починається орієнтовно від 150 тисяч гривень. Однак експерти попереджають про ризики: у кризові періоди вихід з інвестиції може супроводжуватися значною втратою в ціні. Крім того, успіх залежить від якості бізнес-моделі конкретного об'єкта та експертизи керуючої компанії.