На українському первинному ринку нерухомості до осені 2026 року накопичився значний розрив між фактичною собівартістю будівництва та поточними прайс-листами забудовників. За оцінками галузевих експертів, саме цей лаг визначає ймовірність перегляду цінової політики девелоперами в найближчі місяці. При цьому прив'язка вартості квадратного метра до валютного еквівалента та наявність програм довгострокової розстрочки зберігають за первинкою статус одного з дієвих інструментів збереження заощаджень від інфляції.

Що рухає собівартість будівництва

Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова в коментарі РБК-Україна пояснила, що вартість будівельних матеріалів та валютні коливання забезпечують близько третини загального зростання собівартості будівництва. Однак, за її словами, на кінцеву ціну квадратного метра впливає й низка інших факторів: подорожчання робочої сили, дефіцит кваліфікованих спеціалістів, зростання тарифів на енергоносії, логістичні витрати, а також витрати на впровадження систем автономності та безпеки об'єктів. Сукупна дія цих елементів формує стійкий висхідний тренд на первинному ринку.

Механіка перегляду цін: чому покупці не відчувають стрибок одразу

Підвищення вартості квадратного метра доходить до кінцевого покупця не миттєво. Як зазначає Рижова, девелопери не в змозі перенести весь стрибок витрат одночасно, тому зростання цін відбувається з певним часовим лагом. У компанії «Креатор Строй» уточнюють, що зміна прайсів здійснюється орієнтовно раз на квартал і залежить не лише від собівартості, а й від стадії будівельної готовності конкретного об'єкта. Саме цей механізм згладжування пояснює, чому восени, коли накопичений розрив досягає критичної позначки, покупці можуть зіткнутися з помітнішим переглядом цін.

Умови розстрочки, які зберігають доступність ринку

Попри тиск на собівартість, більшість девелоперів продовжують пропонувати покупцям програми розстрочки. У «Креатор Строй» підкреслюють, що параметри виплат визначаються індивідуально для кожного житлового комплексу з урахуванням стадії будівництва, розміру першого внеску та загального строку угоди. У «Інтергал-Буд» умови більш стандартизовані: перший внесок становить від 30% до 50%, а строк розстрочки варіюється від трьох місяців до чотирьох-п'яти років. При цьому вартість квадратного метра та графік виплат чітко фіксуються в договорі, що захищає обидві сторони від односторонньої зміни умов.

Інвестиційна привабливість і два типи покупців

Фінансовий аналітик Андрій Шевчишин у коментарі РБК-Україна зазначив, що прив'язка цін до доларового еквівалента дозволяє девелоперам зберігати інвестиційну привабливість нерухомості навіть за умов волатильності національної валюти. Завдяки цьому механізму первинка залишається надійним інструментом захисту заощаджень від обесцінювання гривні. Експертка з нерухомості Олена Бондарук додає, що сьогодні ринок чітко ділиться на дві групи: покупці, які набувають житло для власного проживання, і бізнес-інвестори. Перші, прагнучи мінімізувати ризики, обирають уже готові будинки. Другі заходять у проєкт на початковій стадії будівництва, розраховуючи на прибуток у діапазоні 40–50% до моменту здачі об'єкта. При цьому Бондарук нагадує: перед вкладенням коштів у недобудоване житло необхідно враховувати ризики можливих затримок будівельних робіт.

Суперечливі дані

У наданих джерелах суттєвих розбіжностей у цифрах або датах не виявлено. Єдиний нюанс, який варто відзначити для повноти картини: у «Креатор Строй» підкреслюють індивідуальність умов розстрочки для кожного ЖК, тоді як «Інтергал-Буд» оперує фіксованими діапазонами (30–50% першого внеску, до 4–5 років строку). Це не суперечність, а відображення різних управлінських підходів до ціноутворення, однак для покупця різниця в умовах між двома великими девелоперами може бути суттєвою при порівнянні пропозицій.