За сім років — з серпня 2019 по серпень 2026 року — вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку в українських обласних центрах змінилась надзвичайно нерівномірно. За даними OLX Недвижимість, які оприлюднило видання РБК-Україна, в одних містах медіанна ціна житла в доларовому еквіваленті зросла майже втричі, тоді як в інших, навпаки, стала помітно нижчою за початковий рівень. Розрив між лідерами зростання та лідерами падіння сягнув понад 200 відсоткових пунктів, що робить картину семилітньої динаміки однією з найконтрастніших за всю історію спостережень за українським ринком нерухомості.
Рекордне зростання: захід України став «тихою гаванню» для цін
Найбільший приріст медіанної вартості однокімнатної квартири за семилітній період зафіксовано в Івано-Франківську — на 189%. Якщо в серпні 2019 року середня «однушка» коштувала 17,2 тис. доларів, то до серпня 2026 року її медіанна ціна сягнула майже 50 тис. доларів. В Ужгороді динаміка виявилась порівняною: медіанна ціна також зросла більше ніж удвічі, хоча точний відсотковий показник в оприлюднених даних не вказано. До переліку міст із суттєвим подорожчанням також увійшли Тернопіль (+96%, з 26,5 тис. до 51,8 тис. доларів), Луцьк (+94%, з 31 тис. до 60 тис. доларів), Житомир (+85%, з 27,5 тис. до 51 тис. доларів), Львів (+82%, з 42 тис. до 76,4 тис. доларів) та Вінниця (+82%, з 32,5 тис. до 59 тис. доларів). У Хмельницькому зростання становило 68% (з 26,5 тис. до 44,5 тис. доларів), в Черкасах — 53% (з 31 тис. до 48 тис. доларів), в Чернігові — 51% (з 22,5 тис. до 34 тис. доларів).
Поміркова динаміка: Київ, Одеса та Дніпро відстають від лідерів
В чотирьох обласних центрах вартість однокімнатних квартир за сім років зросла менше ніж наполовину. В Полтаві медіанна ціна збільшилась на 48% — з 26,7 тис. до 39,5 тис. доларів. В Києві зростання становило 42% — з 50,8 тис. до 72 тис. доларів, що, попри абсолютні значення, є одним із найскромніших показників серед великих міст. В Одесі квартири подорожчали на 36% — з 36,8 тис. до 50 тис. доларів. Найменше серед усіх проаналізованих міст змінились ціни в Дніпрі — на 26%, з 25 тис. до 31,5 тис. доларів. Таким чином, навіть у столиці семилітній приріст у доларовому вимірі не компенсував інфляційні очікування і не досяг рівня, характерного для західних регіонів.
Падіння цін: п'ять міст, де житло стало дешевшим
П'ять обласних центрів продемонстрували протилежну тенденцію: медіанна вартість однокімнатних квартир у доларовому еквіваленті стала нижчою, ніж у серпні 2019 року. Найбільше падіння зафіксовано в Миколаєві — на 32%, з 29,3 тис. до 20 тис. доларів. В Запоріжжі та Харкові житло подешевшало на 29%: у першому випадку ціна знизилась з 22,05 тис. до майже 16 тис. доларів, у другому — з 35,4 тис. до 25 тис. доларів. В Сумах медіанна вартість зменшилась на 12% — з 27 тис. до 23,8 тис. доларів, а в Херсоні падіння становило 8% — з 13 тис. до 12 тис. доларів. Загальний розрив між Івано-Франківськом (+189%) та Миколаєвом (−32%) перевищує 220 відсоткових пунктів, що підкреслює глибину регіональної диференціації ринку.
Безпека як головний драйвер: коментар OLX Недвижимість
Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Недвижимість Оксана Остапчук пояснює розбіжність у динаміці насамперед фактором безпеки. За її словами, після 2022 року ситуація з безпекою стала одним із ключових факторів, що впливають на ціни на житло. Найбільше зростання за більш тривалий період спостерігається переважно в відносно безпечніших регіонах заходу України. Водночас у містах, розташованих ближче до зони бойових дій або регулярно зазнають обстрілів, ціни в доларовому еквіваленті залишаються нижчими за доведений рівень. Ця логіка повністю відповідає географічній карті: усі п'ять міст із від'ємною динамікою (Миколаїв, Запоріжжя, Харків, Суми, Херсон) розташовані в південній та східній частинах країни, де військова активність у 2022–2026 роках була найінтенсивнішою.
Перспективи осені 2026 року: що чекає первинний ринок
На тлі семилітньої динаміки вторинного ринку РБК-Україна раніше повідомляло про можливе подорожчання житла на первинному ринку України восени 2026 року. За прогнозами, у вересні–жовтні ціни за квадратний метр можуть зрости на 3–5%, а в готових або майже завершених новобудовах — на 7–10%. Причиною називають зростання собівартості будівництва та підвищений попит на більш безпечне і готове до заселення житло. Якщо ці прогнози справдяться, розрив між західними та східними регіонами в абсолютних цінах може зберегтися або навіть збільшитись, оскільки попит на «безпечні» квадратні метри концентруватиметься саме в тих регіонах, де він уже сформувався за останні сім років.
