В августе 2026 года украинский рынок недвижимости столкнулся с фундаментальным сдвигом в логике финансирования. Традиционная модель, при которой банки кредитовали застройщиков на ранних этапах, фактически перестала работать. В условиях жесткого риск-менеджмента финансовые институты отказываются выдавать кредиты на объекты, находящиеся на стадии «нулевого цикла» или котлована. Это вынудило ведущих девелоперов искать альтернативные источники капитала, и ответом рынка стало массовое создание собственных инвестиционных фондов.

Почему банки боятся «нулевого цикла»

Ключевая проблема заключается в оценке рисков. Как пояснила РБК-Украина первая заместитель главы правления «Глобус Банка» Елена Дмитриева, объекты на ранней стадии строительства остаются наиболее рискованными активами. Банковский сектор, восстанавливающийся после кризисов, пересмотрел свои приоритеты: теперь кредитование доступно преимущественно для объектов с высокой степенью готовности — от 50%.

Для банков критически важны не только физические параметры стройки, но и прозрачность документации, а также безупречная репутация застройщика. В отсутствие «банковского плеча» на старте проектов девелоперам приходится искать внешние ресурсы, чтобы не останавливать работы. Именно этот вакуум финансирования стал катализатором для появления новых финансовых инструментов.

Трансформация рынка: от облигаций к REIT

Рынок недвижимости пошел по пути, который ранее проходили международные игроки. Как отметил управляющий активами в инвестгруппе ICU Владислав Свистунов, после бурного развития рынка корпоративных облигаций следующим логическим шагом стало развитие модели REIT (фондов недвижимости). Большинство инвесторов воспринимают недвижимость как понятный и надежный актив, что делает эту модель привлекательной.

Ведущие игроки рынка, такие как Taryan Group, blago и системный застройщик РИЭЛ, уже запустили собственные инвестиционные фонды. Это позволяет им привлекать капитал граждан напрямую, минуя банковский фильтр, который на данном этапе блокирует доступ к финансированию новых проектов.

Как устроены украинские «REIT» в реальности

Важно понимать, что в украинском законодательстве классических REIT-фондов (Real Estate Investment Trust) юридически не существует. Их роль выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ) в форме корпоративных (КИФ) и паевых (ПИФ) инвестиционных фондов. Деятельность этих структур находится под надзором Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовым рынкам (НКЦБФР).

Данные Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) подтверждают тренд: к концу 2025 года из 1892 действующих фондов свыше 93% приходилось именно на закрытые корпоративные и паевые фонды. Именно эта форма наиболее адаптирована под долгий цикл строительства и реализации недвижимости, позволяя аккумулировать средства на годы.

Экономические плюсы и риски для инвестора

Главным преимуществом ИСИ является налоговая оптимизация: прибыль фонда не облагается налогом до момента выплаты дивидендов вкладчикам. Это позволяет девелоперам направлять весь накопленный капитал непосредственно в строительный процесс, не теряя средств на промежуточное налогообложение.

Порог входа в такие фонды варьируется в зависимости от типа недвижимости. В сегменте коммерческой недвижимости участие возможно уже от 1000 гривен, тогда как для жилых проектов минимальный чек начинается ориентировочно от 150 тысяч гривен. Однако эксперты предупреждают о рисках: в кризисные периоды выход из инвестиции может сопровождаться значительной потерей в цене. Кроме того, успех зависит от качества бизнес-модели конкретного объекта и экспертизы управляющей компании.